Протокол собрания дольщиков

Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с определением кворума и ания по долям. Образец

Протокол собрания дольщиков

Протокол
общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ________________,

      Место проведения собрания: ___________ край (область), __________ район, ст-ца ____________ул. ___________, №_____, ______________________ ( контора, клуб).
Дата проведения: ________201__ г..

      Общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером _______________ , площадью ______ га,, имеющий местоположение: ___________ край, ___________ район, _________________ сельское поселение (далее по тексту земельный участок), проводится по предложению лица, использующего земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, –  СПК, ОАО,КФХ. Извещение участников долевой собственности на земельный участок о дате , времени и месте проведения общего собрания, повестке общего собрания, об адресе места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания и сроках такого ознакомления, осуществлено посредством опубликования соответствующего сообщения в газете «___________»  от _____________201__г.. №____ и размещения сообщения на информационном щите __________сельского поселения и сайте     администрации ___________ сельского поселения в соответствии с требованиями   Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На общем собрании присутствовали _______________ участников долевой собственности на земельный участок и их представителей,  владеющие __________ процентами долей в праве долевой собственности на земельный участок. Таким образом общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, в соответствии с требованиями Закона, является правомочным. На собрании также присутствовали: уполномоченное лицо администрации _________________сельского поселения – _____________________________ Председатель СПК , директор ОАО –  _____________________________ Время начала проведения собрания: _ __________ часов. __ мин.

Время окончания собрания: ______  часов _____ мин..

                                      Повестка дня собрания

  1. Об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок
  2. Об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.
  3. Об  условиях изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
  4. Об уполномоченном общим собранием лице, объеме и сроках его полномочий.

    По первому вопросу повестки дня (об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок) выступил  _____________________________________ Основные положения выступления: Выступающий предложил для ведения работы собрания избрать председателя  общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Поступило предложение избрать председателем общего собрания  __________________________________

Других предложений не поступало.

   Формулировка вопроса, поставленного на ание: «Избрать председателем общего собрания участников долевой собственности на земельный участок ___________________________________»

  Итоги ания по данному вопросу: «За» – проали участники долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании  и владеющие в совокупности   _____ процентов долей в праве общей собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности на земельный участок. «Против» – владеющие _____ % долей от присутствующих « Воздержался» – владеющие ______ % долей от присутствующих

Таким образом, по первому вопросу повестки собрания принято решение, соответствующее формулировке вопроса, поставленного на ание.

   По второму вопросу повестки дня ( об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок) выступил председатель общего собрания _____________________________________________.

   Основные положения выступления: выступающий сообщил, что в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принятые общим собранием решения должны оформляться протоколом, который подписывается председателем, секретарём общего собрания и уполномоченном администрации _____________________ сельского поселения. В связи с этим предложил для ведения протокола общего собрания избрать секретарём общего собрания участников долевой собственности на земельный участок — ___________________________.

  Других предложений не поступило.

Формулировка вопроса, поставленного на ание: «Избрать секретарём общего собрания участников долевой собственности на земельный участок ______________________________________»

   Итоги ания по данному вопросу:

«За» – проали участники долевой собственности на земельный участок.

Присутствующие на собрании и владеющие в совокупности _______ процентов долей в праве долевой собственности на земельный участок от общего количества долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности на земельный участок. «Против» – владеющие ______ % долей от присутствующих

«Воздержался»- владеющие _______% долей от присутствующих

  Таким образом, по второму вопросу повестки собрания принято решение, соответствующее формулировке вопроса поставленного на ание.

   По третьему вопросу повестки дня ( об условиях изменений в договор аренды, земельного участка, находящегося в долевой собственности) выступил председатель  общего собрания ____________________________________.

   Основные положения выступления:
Выступающий огласил присутствующим полный текст проекта изменений в договор аренды земельного участка, предлагаемых ______________, для внесения в договор аренды.

  Формулировка вопроса, поставленного на ание: « Определить следующие условия изменений, вносимых в договор аренды земельного участка»:

« Стороны пришли к соглашению внести в Договор аренды земельного участка при  множественности  лиц на стороне арендодателей от _______ 20 ___г. № ___, кадастровый _____________, зарегистрированного ___________ 2009г. , за № ___________________   ______________________ отделом Управления Росреестра по __________________________ краю (далее по тексту «Договор») следующие изменения:

  1. Изложить пункт 3 Договора в следующей редакции:

1.1.По настоящему договору арендная плата составляет (из расчета за долю __________ кв.м. выплату продукции: виды продукции:

(таблица)

     и уплату земельного налога за арендованный участок.

    1. Арендатор имеет право произвести замену выплаты продукции за арендованный земельный участок денежными средствами в сумме ______ (______________) рублей по согласованию сторон.
    2. Арендная плата за земельный участок может быть изменена лишь по соглашению сторон.

2. Пункт  4 Договора исключить. 3. Пункт 10 Договора дополнить: В период действия Договора выдел земельных участков в счет долей не проводится.

4. Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ____ 201___г , б/н считать продленным на ___ лет, с _______ 201_ года по _______20___ года.

    Итоги ания по данному вопросу: «За» – проали участники долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности ___ процентов долей в праве общей собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности на земельный участок. «Против» –   владеющие ____% долей от присутствующих

«Воздержался»-   владеющие ___% долей от присутствующих

   Таким образом, по третьему вопросу повестки дня собрания принято решение, соответствующее формулировке вопроса, поставленного на ание.

    По четвёртому вопросу повестки дня (об уполномоченном общим собранием лице, об объеме и сроках его полномочий) выступил _________________________.

      Основные положения выступления: Выступающий сообщил, что в соответствии с подп. 6  пункта  3 ст.

14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного  участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и сроках таких полномочий. Предложил избрать уполномоченное лицо и предоставить ему полномочия без доверенности действовать и совершать все юридические действия    при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, при обращении с  заявлением о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения о внесении изменений в эти договоры, соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельного участка.  Установить срок предоставленных ему общим собранием полномочий равным трём годам. Началом исчисления данного срока считать дату проведения настоящего общего собрания. Поступило предложение избрать уполномоченным лицом __________________________________________. Других предложений не поступало. Формулировка вопроса, поставленного на ание: «Избрать уполномоченным общим собранием лицом _________________________________., гражданина Российской Федерации, родившегося ________ г., в __________________________________________

пол. муж., паспорт: серия________. № _____________, выдан ________________________, ____________ г. код подразделения ______, зарегистрированного по адресу: _________________________________________________.

             Предоставить ему следующие полномочия: – Без доверенности действовать  и совершать все юридические действия при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды земельного участка, соглашения о внесении изменений в эти договоры, соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельного участка. Установить срок предоставленных ему общим собранием полномочий равным трём годам. Началом исчисления данного срока считать дату проведения настоящего общего собрания.

       Итоги ания по данному вопросу: «За» – проали участники долевой собственности на земельный участок.

Присутствующие на собрании и владеющие в совокупности ____ процентами долей в праве общей  собственности на земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании участники долевой собственности на земельный участок.

«Против» –  владеющие _____% долей от присутствующих «Воздержался» – владеющие ______ % долей от присутствующих

Таким образом, по четвёртому вопросу повестки собрания принято решение, соответствующее формулировке вопроса, поставленного на ание.

  В соответствии с п. п. 11 и 12 ст. 14.

1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: настоящий протокол оформлен в двух экземплярах, один из которых хранится в ____________________, по предложению, которого проводилось общее собрание, второй в администрации ______________________ сельского поселения.

К настоящему договору прилагается список присутствующих на нём участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

Председатель общего собрания                                                   участников долевой собственности                                                  Ф.И.О.

на земельный участок                                                                          

Секретарь общего собрания участников долевой собственности

на земельный участок                                                                          Ф.И.О.

Уполномоченное лицо администрации __________________сельского поселения

______________ района                                                                            Ф.И.О.

Приложение к протоколу собрания   частников долевой собственности на земельный участок (скачать)

Посмотреть Все формы документов

Источник: http://pokrovka-info.ru/doc_protokol_sobraniay.php

Общее собрание собственников в новостройке

Протокол собрания дольщиков

В Жилищном кодексе РФ нет ничего вразумительного про ание застройщика, не оформившего помещения в собственность, а также про голоса тех жителей, которые не зарегистрировали право собственности, если при этом со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию прошло больше года (до года можно ать по передаточному акту — ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Отсюда следуют закономерные противоречивые позиции относительно того, учитываются ли голоса этих жителей и застройщика, и если да, то как именно:

1. Голоса не учитываются ни при определении общего кворума на собрании, ни при подсчете по каждому вопросу.

Кто зарегистрировал право собственности — те и обладают 100% по всему дому, а также принимают решения, обязательные для всех остальных, свою собственность не зарегистрировавших.

2. Голоса учитываются только при определении кворума.

Полдома не зарегистрировало право собственности — собрание не провести; задержался с регистрацией — не голосуешь.

3. Голоса (площади) учитываются и при определении кворума, и при ании, право на участие в котором связано с фактом владения помещением и несением расходов на его содержание.*

Для описания этих ситуаций один из хороших специалистов в сфере ЖКХ даже вывел термины «юридический» и «фактический кворум», добавляя при этом, что для решения проблемы норма должна быть прописана так, чтобы юридический и технический кворум всегда совпадали.

Что же в реальной жизни?

Из свежего разъяснительного и авторитетного есть письмо Минстроя от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04:

«…при проведении общего собрания наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете учитываются только голоса собственников, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников в случае оформления права собственности на нереализованные помещения».

То есть Минстрой считает по позиции №1. Однако судебная практика до этого момента складывалась чаще иначе.

Вот практика судов по определению общего кворума

Свежее решение Верховного Суда РФ вынесено по делу № А40-146733-2018 из Москвы.

Типичная история — новостройка, жители выбрали свою управляющую организацию, та принесла заявление с протоколом в ГЖИ, но ей отказали во внесении изменений в реестр лицензий.

Этот отказ стал оспариваться в судах, но был признан законным. Один из вопросов, оценку которому давали суды, — как раз по площади застройщика:

АС Москвы:

«Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%.

В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м.

В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества )».

АС Московского Округа:

«Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете „голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства….

Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».

Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.

Другой пример из Приморского края. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-4336/2019 признан законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий.

Суд ориентировался на площадь из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (беря ее за 100%), а также исключил из подсчета голоса дольщика, которая получила помещение по акту больше чем за год до собрания («права голоса на спорном общем собрании у данного лица не имелось, учитывать площадь квартиры, не следовало»). При этом не учитывали помещение именно в голосующей площади, а не для общего кворума.

Противоположная позиция, солидарность с Минстроем РФ — более старое апелляционное определение Мосгорсуда от 24 октября 2016 года по делу № 33-42218:

«доля в праве общей собственности на общее имущество должна рассчитываться исходя из совокупности площадей помещений всех собственников, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью.

При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

Таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников.

В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истцов относительно необходимости применения способа определения расчетной площади согласно БТИ и как следствие отсутствия необходимого кворума».

Что с анием?

Московская область,*** постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-78242/2019 признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий:

«В материалы дела представлено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию от 04.04.2018… В связи с этим, право участия в общем собрании собственников помещений и принятии решений по вопросам повестки дня истекает 04.04.2019 г.

поскольку собрания были проведены после истечения указанного срока, у лиц, принявших от застройщика помещения по акту приема-передачи, на момент проведения собрания такое право отсутствовало, и соответственно, их решения не подлежат учету при подсчете итогов ания».

Татарстан, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-16510/2019:

«Решение общего собрания оформлено протоколом от 20.04.2019 года, то есть собрание проведено по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. В этой связи, в силу норм части 1.1 статьи 44 ЖК РФ голоса правообладателей парковочных мест, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников, Инспекцией не приняты».

Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-32422/2019 сделан вывод, что застройщик не может ать:

«…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв.

м ал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого ания указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78-16-62-2018.

Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…

В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают“.

Аналогично — в Красноярске, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33-11082/2019:

„В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.

Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88-3251/2020:

„Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о ании, учитывая, что при подсчете учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)“.

Противоположная позиция „дольщик может ать после года“ — в Челябинске, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2020 № 88-1535/2020:

„Вопреки доводам жалобы на основании ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, ч. 1.1.

ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации М.Я. после подписания акта приема-передачи квартиры N 303 19 февраля 2014 года вправе принимать участие в общих собраниях. (прим.

мое — собрание было в 2019!)
Доводы об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку регистрация права собственности является правом, а не обязанностью.

Отсутствие в таком случае регистрации права собственности препятствует совершению сделок с квартирой, но не может рассматриваться как препятствие для участия в общем собрании“.

Пока практика судов не пойдет по какому-то одному пути, или пока законодатель не пропишет нормальные правила участия в собрании, жителям придется мучиться с набором и расчетом кворума.

В спорных и сомнительных ситуациях проще будет писать в протоколе, что кворум имеется, и решения приняты (по принципу „хуже не будет“): если никто не оспорит решение, и жилищная инспекция не придерётся, то получится реализовать решения.

А если в суде такие решения признают недействительными, то жители ничего не теряют (кроме издержек на само собрание и суд) в сравнении с ситуацией, если бы они сразу написали, что кворума нет, или вообще отказались бы от проведения собрания.

Примечания

*До введения в ЖК РФ нормы об одном годе для ания лиц, не оформивших свою собственность в Росреестре, практика судов по анию таких лиц также различалась, но преобладала позиция о том, что дольщики имеют право на участие в собрании.

**Не совсем в тему, но для жителей Московской области полезно знать о постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А41-18392/2019. Там отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий признали незаконным. Люди с актом приема-передачи после года НЕ али, но просто были записаны в реестре собственников помещений, что не понравилось жилищной инспекции.

„Довод апелляционной жалобы на наличие в реестре собственников правообладателей, получивших жилые помещения на основании актов приема-передачи, но не оформивших право собственности на данные помещения в установленном законом порядке, также отклоняется апелляционным судом.
… Вместе с тем, правообладатели жилых помещений, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников (квартиры N 7, 83, 146) не принимали участвовали в ании на данном общем собрании собственников“.

Учитывая, как ГЖИ МО необоснованно придирается при рассмотрении заявлений, велика вероятность, что при неуказании дольщиков в реестре она бы отказала по той причине, что реестр неполный.

*** На практике при ании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оформить на свои площади передаточный акт — для участия в ании или для „разваливании“ кворума у жителей, которые решили свои вопросы без его участия.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Источник: https://gkhvsem.ru/all/obschee-sobranie-sobstvennikov-v-novostroyke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.