Протокол о смене управляющей компании

Содержание

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок смены управления ЖКХ

Протокол о смене управляющей компании

Наличие собственности в многоквартирном доме предполагает участие жителей в решении вопросов содержания жилья и в выборе компании, которой можно доверить эти функции.

Достаточно часто в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Такую процедуру необходимо проводить правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к аннулированию всех совершенных действий.

Нормы закона

Все правоотношения по управлению домами регламентируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нормой статьи 162 кодекса предусмотрен механизм, регламентирующий вопрос смены управления ЖКХ (жилищно-коммунальным хозяйством).

Когда можно менять

Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные заключенным договором управления МКД (многоквартирным домом). Условия, которые должны содержаться в таком договоре, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.

Но иногда возникают обстоятельства, когда гражданам предоставляется право расторгнуть договор.

Перечень таких случаев законодательно определен:

  • завершение срока действия ранее действовавшего соглашения,
  • отсутствие (аннулирование) лицензии УК, оказывающей услуги по содержанию и управлению,
  • неисполнение (некачественное выполнение) услуг, работ, предусмотренных в соглашении,
  • отсутствие доступа к информации, содержащей сведения о ее финансово-хозяйственной деятельности, о стоимости ее услуг, тарифах и размерах платы.

Если с МКД работает предприятие жилищно-коммунального хозяйства, которое было отобрано местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то чтобы поменять управляющую компанию ЖКХ, собственникам помещений до истечения первого года ее работы необходимо провести собрание по отбору УК или смене способа управления МКД.

УК на ТСЖ и наоборот

В соответствии с законодательством РФ, владельцы недвижимого жилья должны добровольно определиться со способом управления домом.

Таких способа три:

  • управление УК,
  • ТСЖ (товарищество собственников жилья),
  • непосредственное управление МКД.

Если данное требование добровольно не реализовано, то это должен сделать муниципалитет.

Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости в любое время изменить способ управления, то решение о переходе в товарищество жильцов можно принять в любое время.

Для процедуры перехода из УК в ТСЖ необходимо инициировать и провести сход владельцев жилья. На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе на управление товариществом.

Для того чтобы полноценно произвести переход из УК в ТСЖ, решение должно быть полностью реализовано путем создания ТСЖ, заключения соглашений с ресурсоснабжающими предприятиями, заключения договора по содержанию жилья.

При волеизъявлении владельцев помещений об изменении способа управления с товарищества жильцов на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.

На нем принимаются решения:

  • о переходе в УК,
  • об определении организации,
  • об одобрении условий соглашения.

После выполнения всех необходимых процедур, сведения о выбранной УК предоставляются в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.

Основания

Для смены управляющего предприятия собственникам нужны основания.

Таковыми являются:

  • неисполнение условий договора,
  • отсутствие лицензии на право заниматься соответствующей деятельностью.

Независимо от оснований, любой гражданин имеет право на обеспечение качественных и безопасных для жизни условий проживания. Такие условия должна обеспечить гражданам фирма, которую они нанимают для выполнения данных требований.

Пошаговый алгоритм действий

Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.

Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.

Основными этапами являются следующие действия:

  • инициирование собрания,
  • определение повестки дня,
  • обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
  • определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),
  • подведение итогов ания, оформление протокола,
  • уведомление организации о расторжении договора,
  • получение от бывшей УК всей необходимой технической документации.

Уведомление

Для поднятия вопроса о расторжении договора управления жильем, достаточно волеизъявления даже одного собственника, который должен стать инициатором. Как правило, для проведения такого рода мероприятий создается инициативная группа, которая заранее исследует вопрос, собирает доказательства некачественного оказания услуг старой компанией.

Затем принимается решение о назначении собрания собственников и устанавливается его дата, определяется форма его проведения, вопросы, которые будут вынесены для обсуждения.

Не менее чем за 10 дней до даты мероприятия о его проведении оповещаются все лица, которые имеют в собственности квадратные метры в доме:

  • граждане — физические лица,
  • организации,
  • орган местного самоуправления.

ЖК РФ установлена обязанность ведения реестра собственников жилья организацией, выполняющей услуги по содержанию МКД. Реестр позволяет идентифицировать владельцев недвижимого имущества в доме. При обращении за реестром инициатора, юридическое лицо обязано предоставить такой документ в течении 5 дней с момента обращения.

В уведомлении необходимо отразить все вопросы, которые будут поставлены в повестку дня, а также указать форму и время проведения собрания.

Извещение участников можно обеспечить путем составления пофамильной ведомости, где под роспись ознакомить о проведении собрания. Тем жильцам, с которыми не удалось встретиться, уведомление направляется по почте.

Если более ранними протоколами уже принимались решения о способе уведомления обо всех важных моментах жизни дома при помощи технических средств, в том числе информационных стендов, смс-оповещений, то такой способ также возможно использовать при реализации задачи.

Общее собрание собственников

По истечении 10 дневного срока в обозначенное время проводиться общее собрание всех собственников помещений.

На нем определятся председатель, секретарь и счетная комиссия.

Перед началом мероприятия необходимо удостовериться в наличии кворума. Для этого подсчитывается количество участников. При собрании по вопросу, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, достаточно участия 50 % плюс один голос.

Решение

При наличии кворума проводится ание по вопросам повестки дня.

Подсчет пропорционален количеству метров собственности, принадлежащей гражданину, то есть выражается в доле от общей жилой площади МКД. Решение оформляется протоколом.

Протокол

протокола определено Минстроем России.

Документ должен иметь структуру:

  • заголовочная часть (название, реквизиты, позволяющие определить номер, дату и место проведения),
  • содержательная часть (состоит из вводного и основного раздела, во вводном разделе – информация об инициаторе, участниках, кворуме и повестке дня, в основном разделе прописываются все обсужденные вопросы.

Выбор новой организации

Для определения новой компании на рассмотрение выносится вопрос по ее выбору. Для альтернативы инициатору можно предложить на ание несколько компаний.

При определении УК и ании за нее большинством , решение оформляется протоколом. Копия протокола направляется в организацию. После получения протокола управляющая организация направляет в орган ГЖИ (Государственной жилищной инспекции) информацию для включения сведений о новом МКД в список ее лицензии.

Оповещение старой УК

После собрания и оформления протокола о расторжении договорных отношений со старой УК, лицо, по инициативе которого проводилось мероприятие, направляет подлинник решения и протокола в прежнюю компанию в течение 10 дней.

Передача протоколов собрания

Управляющая организация в течении 5 дней со дня получения подлинных документов о смене управляющей компании многоквартирного дома, исполняя порядок уведомления органа госжилнадзора, обеспечивает предоставление таких документов в ГЖИ, в том числе используя государственную информационную систему (ГИС ЖКХ).

Заключение договора

Договор управления с новой организацией может быть заключен только при внесении данных о новом доме органом ГЖИ в лицензию новой компании.

Утвержденный договор подлежит подписанию всеми собственниками, имеющими недвижимость в доме.

Советы по подбору УК

К отбору новой организации нужно подойти тщательно и компетентно, предварительно изучив все тонкости этого вопроса.

Для определения перечня организаций, оказывающих услуги по управлению жилья можно зайти на сайт:

  • местной администрации,
  • государственной жилищной инспекции региона,
  • реформа ЖКХ,
  • ГИС ЖКХ.

На сайтах можно найти перечень управляющих организаций, зайти на сайт каждой из них и посмотреть их открытые данные, отчетную информацию, почитать отзывы о ее деятельности.

Каждая жилищная организация в открытом доступе размещает сведения об адресах всех домов, которые она обслуживает. По адресу дома можно увидеть его фактическое состояние, пообщаться с жильцами о качестве работы организации, узнать расценки на ее услуги.

В системе ГИС ЖКХ по наименованию и реквизитам организации имеется возможность узнать об административных нарушениях, по которым была привлечена к ответственности компания. Информация находится в разделе «Аналитика и отчеты» в подразделе о привлечении к административной ответственности организаций.

Решение спорных вопросов

На практике очень редко компании добровольно расстаются с домом, поскольку каждый МКД – это ее прибыль. Решение всех спорных вопросов обеспечивается в жилищной инспекции либо в арбитражном суде.

Важно иметь ввиду, что при расторжении договора по причине невыполнения условий договора либо некачественного предоставления услуг, собственникам необходимо провести предварительную претензионную работу, выражающуюся в фиксировании всех выявляемых недостатков. Такая фиксация может быть проведена при помощи комиссии, привлечения свидетелей, составления актов, фото- и видеофиксации. Все получаемые сведения должны направляться в управляющую организацию с требованием об устранении.

Как вернуть переплату

Оплата новой компании за ее услуги начинается с момента внесения данных в лицензионный список новой управляющей организации. Если гражданин все-таки перечислял платежи в старую компанию, то он имеет полное право потребовать возврата переплаченных средств.

Для возврата необходимо провести процедуру:

  • направить претензию в прежнюю УК с требованием возврата неосновательно полученных средств за услуги ЖКХ,
  • при неэффективности претензионных требований направить заявление в арбитражный суд.

Исходя из прозрачности лицензионной информации, для суда не представляется сложным определить дату начала действия договора управления домом и, соответственно, с какого момента и куда должен оплачивать гражданин счета за услуги ЖКХ.

Как поменять на ТСЖ

Процедура смены жилищной организации на товарищество собственников жилья аналогична смене УК. Разница заключается в поставленных на ание вопросах.

Отличительным моментом между сменой на УК и на ТСЖ является то, что в первом случае – способ управления остается тот же, но выбирается новый посредник для обеспечения такого способа.

В случае с ТСЖ, граждане выбирают другой способ управления домом, который влечет за собой определенные обязанности:

  • решение о создании товарищества собственников жилья,
  • избрание членов правления ТСЖ, подбор обслуживающего персонала,
  • подготовка учредительной документации и проведение регистрации ТСЖ в налоговых органах,
  • заключение договоров поставки ресурсов с коммунальными предприятиями на оказание услуг по содержанию жилья, обслуживанию лифтового оборудования и иными предприятиями.

Процесс смены УК, исходя из реальной практики, составляет порядка 3 месяцев. К такой процедуре необходимо заранее подготовится, заручиться поддержкой единомышленников и не падать духом.

В любом случае, даже если придется пройти все судебные инстанции, в выигрыше останется собственник, который решил не мириться с существующим положением дел, а нашел альтернативу для реализации своих прав по обеспечению достойных условий проживания в своем доме.

В видео рассматриваются шаги по перемене УК.

В видеоролике представлена консультация юриста.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome

Смена управляющей компании / Sibdom.ru

Протокол о смене управляющей компании

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом.

В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК.

Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде.

Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года.

В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного ания, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме.

Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки ания.

В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами.

Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра.

Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования.

Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки ания по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек).

Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья.

Для принятия решения за смену УК должен проать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой.

Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах.

На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов.

— Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять.

А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1727/

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Протокол о смене управляющей компании

1. Зачем менять управляющую компанию

2. Сколько раз можно перейти

3. Документы для перехода

4. Порядок действий для смены управляющей компании

5. Варианты перехода

5.1 из одной управляющей компании в другую

5.2 из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Зачем менять управляющую компанию

Причины для смены управляющей компании (УК):

  1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)

  2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

  3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве. 

  4. Компания обанкротилась или на грани развала.

  5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

  6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

  7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон. 

  8. Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

  9. Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством .

Сколько раз можно перейти

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

  1. Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит: – адрес дома; – повестку дня; – причины для перехода, доводы за и против; – вопрос для ания; – результаты ания; – явку собственников;

    – подписи присутствовавших на собрании. 

  2. Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%. 

  3. Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

  4. Договор с прежней управляющей компанией. 

  5. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

  6. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

  1. Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом. 

    Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов.

    Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом.

    Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

    Обратите внимание на следующие вопросы: – опыт работы; – отзывы; – количество домов; – документацию; – материальную базу; – степень открытости информации о деятельности; – автоматизированы ли процессы расчета квартплаты; – какое программное обеспечение использует в своей работе; – работу с клиентами; – квалификацию сотрудников; – тарифы;  – взаимодействие с поставщиками услуг;
    – наличие лицензии (проверить можно здесь).

    Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ. 

  2. Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.

    Готовится повестка собрания: – о проведении собрания в форме очно-заочного ания; – о расторжении договора управления; – о выборе способа управления; – об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;

    – о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора.

    Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);

    – о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления; – о способе оповещения собственников о результатах собрания;

    – о месте хранения протокола собрания.

    О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
    Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

    – уведомление о собрании;

    – реестр уведомлений;

    – решение собственников;

    – реестр выдачи бланков;

    – протокол собрания;

    – уведомление собственников о результатах собрания;

  3. Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

  4. Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании.

    После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.

    2015 г. № 938/пр)

  5. Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ. 

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения. 

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время. 

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

Дата обновления материала: сентябрь 2019.

Вам также может быть интересно: Как вести учет заявок в ЖКХ
Как провести ание в ЖКХ
Как работать с должниками
Программа расчетов ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/smena-uk/

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Протокол о смене управляющей компании

Смена управляющей компании в многоквартирном доме — правильное решение, когда УК не выполняет свои обязанности или неизвестно, куда постоянно уходят деньги жильцов. Сменить управляющую компанию не так уж и сложно, однако есть тонкости. Об этом мы и поговорим далее.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Прежде чем перейти к главному вопросу о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, разберем, какие вообще есть способы управления многоквартирным жилым домом (сокращенно — МКД).

Управлять МКД жители дома могут:

  • Самостоятельно, без привлечения сторонних организаций и без учреждения товариществ (ст. 164 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ). При этом большинством собственников должны быть заключены договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые такие услуги оказывают.
  • Посредством организации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или специализированных жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ЖК, ЖСК). Жильцам необходимо в надлежащем порядке зарегистрировать товарищество или кооператив (обычно в администрации). После этого от имени ТСЖ, ЖСК или ЖК могут заключаться договоры с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ в отношении общего имущества.
  • При привлечении управляющей компании (ст. 162 ЖК РФ). Обратиться за ее услугами могут как собственники жилья (выбрав ее по совместному решению), так и ТСЖ, ЖСК и ЖК.

Обратите внимание! От того, заключен договор между УК и непосредственно собственниками жилья или между УК и товариществом / жилищным кооперативом, зависит порядок смены управляющей компании.

Далее разберем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Основания для смены УК

Сначала дадим рекомендации для собственников квартир в многоквартирных жилых домах (т. е. где нет ТСЖ или ТСН). Можно ли сменить управляющую компанию по дому в этом случае? Да, сделать это по закону можно в следующих ситуациях:

  • Истек срок действия договора между собственниками жилья и УК (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Самый простой случай, когда можно сразу заключить договор с новой выбранной управляющей компанией.
  • Если управляющая организация не выполняет условий договора с собственниками жилых помещений (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). В этой ситуации собственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • УК лишилась лицензии на управление жилым домом (ст. 199 ЖК РФ).
  • По договоренности между УК и собственниками жилья. Можно прямо обратиться к управляющей компании с предложением расторгнуть договор по согласию сторон, после чего (при положительном ответе от УК) подписать договор с другой компанией.
  • Изменился способ управления имуществом многоквартирного жилого дома. Например, общим собранием было принято решение создать ТСЖ или ТСН. Это вновь созданное товарищество может выбрать новую УК и заключить с ней договор (подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Подробнее о каждом из оснований смены УК можно прочесть в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите его на два дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Обратите внимание! Вышеприведенные основания смены УК подходят именно для тех случаев, когда не создано ТСЖ или ТСН. Если уже создано ТСЖ или ТСН, то достаточно провести общее собрание членов товарищества (если это предусмотрено уставом). При этом ТСЖ или ТСН могут вообще обойтись без УК, однако все хлопоты по содержанию дома они тогда берут на себя.

Собрание жильцов

Предположим, собственники жилья в МКД или их большинство считают, что УК пора сменить. Чтобы закрепить это решение так, как положено по закону, необходимо провести общее собрание. Рассказываем, как это сделать.

Важно! Смена управляющей компании без согласия собственников невозможна, только они решают судьбу управления домом. При этом не стоит путать понятия «собственник помещения» и «проживающий в жилом помещении»: лицо, снимающее квартиру или проживающее по регистрации, но при этом не обладающее правом собственности на помещение в МКД, в данном вопросе права голоса не имеет.

Подготовка к собранию

Перед собранием нужно:

  • Изучить договор с прежней УК. Это необходимо сделать прежде всего для того, чтобы убедиться в существовании оснований для расторжения договора (например, что УК на самом деле нарушила конкретные положения договора или что договор уже истек). Также нужно поднять тарифы на услуги, обсудить с собственниками, какие положения стоит исключить, а какие добавить в новый договор.
  • Подготовить повестку общего собрания. В нее включаются следующие вопросы:

  • Уведомить собственников о проведении общего собрания. О том, что намечается такое мероприятие, инициатор должен сообщить собственникам жилых помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Как это сделать? Если ранее собственники не определили на собрании иной способ уведомления, то по закону сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или лично вручено под подпись. При этом рациональнее также проинформировать собственников, поместив объявления в подъездах дома и позвонив им по телефону (или обойдя квартиры по возможности).

Объявление о смене УК – образец.

Проводим общее собрание в МКД

Форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная — должна быть указана в уведомлении. В соответствии с заявленной формой и проводится собрание:

  • очная форма — все или большая часть собственников собираются в назначенное время в определенном месте и участвуют в ании по вопросам повестки;
  • заочная форма — всем собственникам помещений рассылаются бланки решений, они их заполняют и потом возвращают представителям инициативной группы;
  • очно-заочная форма — в этом случае часть собственников лично присутствует на собрании, а часть потом обходят участники инициативной группы с бланками решений для сбора оставшихся подписей (или рассылают им бланка по почте).

Собрание считается состоявшимся (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа . Количество каждого из них рассчитывается пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

Подробнее об общем собрании жильцов — в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на два дня бесплатно.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Сколько нужно для смены управляющей компании?

Решение по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию и по сопутствующим проблемам, принимается большинством от общего числа , участвующих в собрании собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Счетная комиссия (ее состав также определяют собственники на общем собрании) собирает бюллетени и подводит итоги ания.

Решение затем оформляется протоколом, к которому прилагаются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр. Образец можно скачать ниже:

Протокол общего собрания МКД — образец.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/kak-smenit-upravliaiuscuiu-kompaniiu-v-mnogokvartirnom-dome-5f9ec49e49505f681198711d

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году: процедура, документы, куда обращаться

Протокол о смене управляющей компании

От жильцов часто слышны жалобы на несвоевременное предоставление квитанций, некачественное осуществление ремонта, грязь в подъездах и прочие признаки недобросовестного выполнения прямых обязанностей. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Организовать собрание, провести ание, подготовить документы и найти достойную альтернативу.

Законодательная база

Переходу в другую управляющую компанию должно предшествовать изучение норм Жилищного кодекса – основного закона, регламентирующего подобные взаимоотношения. Ч. 8.2 ст.

162 ЖК РФ закрепила за владельцами возможность расторжения договора с недобросовестной обслуживающей организацией в одностороннем порядке.

Приняв решение большинством , собственники квартир могут перейти в другую организацию или сформировать товарищество.

Обязанности управляющей компании

Чем занимается управляющая компания? Следит за состоянием здания, проводит необходимые косметические и восстановительные работы, организует уборку придомового пространства и мест общего назначения.

Если на прилегающем земельном участке высажены деревья, то обслуживающая организация обязана проводить их обрезку и снос (по необходимости).

Игнорирование условий может привести к жалобам или даже судебным разбирательствам.

К функциям управляющих компаний также относится очищение фасада, ремонт оконных рам, восстановление целостности стекол в подъездах, покраска, межсезонная подготовка, своевременное удаление снега и наледи с крыш, заключение договоров на обслуживание со сторонними компаниями и т.д. Организации также должны осуществлять сбор средств за блага цивилизации, а в случае необходимости вести претензионную работу с ресурсоснабжающими обществами.

Основания

Смена управляющей компании в многоквартирном доме невозможна без проведения собрания владельцев недвижимости и фиксации результатов ания.

Жилищный кодекс гласит, что основная цель фирмы – обеспечить комфорт и высокий уровень обслуживания.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности или не располагает разрешением на подобную деятельность, то жильцы должны незамедлительно расторгнуть взаимоотношения и найти более надежного исполнителя.

Алгоритм действий

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме? Для начала нужно найти достойную альтернативу и организовать инициативную группу.

Собрание собственников

Собрание жильцов проводится после внимательного ознакомления с договором. Наболевшие вопросы включаются в повестку протокола о смене управляющей компании (образец можно найти в открытом доступе). Для соблюдения официальной части и достижения эффективности собрания (высокой явки), собственников квартир следует заблаговременно предупредить о мероприятии.

Уведомление УК

Скачать образец заявления

Жилищное законодательство позволяет вступить в договорные отношения с новой управляющей компанией по завершении договора, ввиду выявления серьезных нарушений, отзыва лицензии или достижения взаимного согласия с текущим исполнителем. О планируемом собрании владельцев жилья (с целью разорвать договорные отношения) нужно уведомить управляющую компанию в письменном виде за 5 рабочих дней до мероприятия.

Выбор новой организации

Как поменять управляющую компанию на другую? Провести ание жильцов и попросить основную согласную часть (более 50% собственников) поставить свою подпись в договоре. Должным образом оформленные протокол и соглашение являются основанием для обращения новой управляющей компании в государственный жилищный надзор с целью внести корректировку в разрешение.

Составление договора

При оформлении договора с новой компанией следует придерживаться норм, установленных Постановлением Правительства № 491 в 2006 году. Главное преимущество соглашения -собственники квартир могут самостоятельно принять решение, какие условия являются для них существенными.

Необходимая документация

Начало управления многоквартирным домом сопряжено со сбором некоторых бумаг. Получение разрешения от жилищной инспекции невозможно без предоставления протокола и подписанного договора. Остальную документацию обязан передать предыдущий исполнитель.

Финансовые вопросы

Самой болезненной для граждан является материальная сторона. Многим кажется, что изменения неизбежно повлекут за собой рост затрат – увеличение плат, повышение заработка и т.д. Практика показывает, что новая управляющая компания полноценно начинает функционировать спустя 1-2 месяца с момента передачи дел.

Техническая и бухгалтерская документация, а также бумаги, подтверждающие взаимодействие с ресурсоснабжающими и подрядными компаниями, передается от старого исполнителя новому в рамках акта приема-передачи. Осуществить процедуру необходимо за 30 дней до окончания действия договора.

Если управляющая компания не хочет отдавать дом

Отказ управляющей компании расторгать взаимоотношения с жильцами влечет за собой нарушение действующего законодательства. Ч. 7 ст.

162 ЖК РФ гласит, что новая управляющая компания, решение о выборе которой утверждено в протоколе общего собрания жильцов, должна приступить к исполнению своих обязанностей максимум через 30 дней.

На намеренные бездействия предшествующей обслуживающей компании следует жаловаться в прокуратуру или подавать иск в суд.

Можно ли поменять на ТСЖ

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Для каждого из вариантов присущи положительные и отрицательные стороны. ТСЖ свободно распоряжается материальной базой и если собственники решили произвести ремонт, им не нужно будет ждать очередь. УК может похвастаться надежными взаимоотношениями с проверенными подрядчиками.

Первые свободны в выборе эксплуатационных организаций, а вторые много лет занимаются оказанием профессиональных услуг.

Товарищество (в соответствии с желанием владельцев) беспрепятственно устанавливает камеры видеонаблюдения или шлагбаумы, а штат управляющей компании располагает юристом, который следит за изменениями законодательства и может обеспечить защиту интересов граждан.

Заключение

Владельцы жилья в многоэтажке должны внимательно относиться к проблемам своего дома.

Организация общего собрания и проведение ания позволяют рассмотреть многие вопросы – сменить недобросовестную управляющую компанию, избрать иную форму правления, принять решение в отношении планируемых ремонтных работ или благоустройства и т.д.

Порядок действий регламентирован основным нормативным актом – жилищным законодательством. Главное помнить о правиле, что «под лежачий камень вода не течет».

Источник: https://nedvizhka.site/zhkh/uk/kak-smenit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.