Продажа доли в квартире изменения в законодательстве

Содержание

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Продажа доли в квартире изменения в законодательстве

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.).

В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников.

Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков.

Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей.

На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным.

Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли.

Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено. При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Ответ на предложение с завышенной стоимостью

Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.

Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.

Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.

Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.

Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.

Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной.

Таких ситуаций может быть несколько:

1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности (квартира куплена в период брака).

2. Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности.

3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственником доли в квартире является несовершеннолетний.

4. Согласие банка (залогодержателя), если квартира находится в ипотеке.

По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Однако, здесь могут быть подводные камни.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из этих положений закона видно, что согласие супруга — не обязательно, но желательно.

Самое важное: при продаже (или обмене) квартиры согласие других сособственников нужно, при дарении — нет. Иными словами, закон требует согласие только при возмездной сделке

А поскольку дарение — это безвозмездная сделка — то в этом случае согласия не нужно.

Этот вывод основан на ст. 246 Гражданского кодекса РФ, где указано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

Данные правила указаны в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила основаны на том, что у второго собственника есть преимущественное право покупки по той же цене, по которой предполагается продать эту долю в квартире 3-му лицу.

Как составить соглашение?

В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.

Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.

Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса

Участие нотариуса при удостоверении сделки дарения не обязательно в следующих случаях:

  • При отчуждении долей детям от единоличного собственника — если родитель единственный или жилье приобреталось до вступления брак.
  • Если имущество находится в праве совместной собственности родителей.

Однако по вопросу обязательного удостоверения сделок при указанных обстоятельствах сложилась разнообразная практика. Существует разъяснение Управления Росреетра от 12.08.2016 г.

, согласно которому нотариальное удостоверение сделок необходимо только при наличии общей долевой собственности супругов.

Позиция Управления касательно отчуждения доли при единоличной или совместной собственности заключается в отсутствии необходимости удостоверять сделку у нотариуса.

Источник: https://razvodimsia.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire-obrazec-2020/

Продать квартиру, как машину, — с августа отчуждать жилье можно без нотариуса

Продажа доли в квартире изменения в законодательстве

Хватит заявления в простой письменной форме. Подробнее о преимуществах, рисках и исключениях

Скоро по аналогии с продажей машины в России можно будет продавать и жилье — по договору в простой письменной форме, без похода к нотариусу.

Соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» вступают в силу 1 августа (ст. 42 ФЗ-218).

Риелторы уверяют, что это заметно облегчит россиянам процедуру продажи недвижимости, кроме того, позволит значительно сэкономить. Но юристы предупреждают об исключениях и рисках. Подробнее — в материале «Реального времени».

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Фото kremlin.ru

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет. Фото kadastr.tatarstan.ru

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

НедвижимостьБизнес Татарстан

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/146408-s-avgusta-mozhno-budet-prodat-kvartiru-bez-notariusa

Правила продажи доли в квартире по новому закону

Продажа доли в квартире изменения в законодательстве
Бесплатная консультация юриста по телефону:

Квартирный вопрос может стать настоящей проблемой для владельца жилья. Особенно, если речь идет о продаже доли в квартире. Ситуации, когда возникает такая необходимость, случаются очень часто.

Причиной может стать развод семейной пары или унаследование доли, а также острая нужда в большом количестве денежных средств.

Федеральный закон, регламентирующий легитимный процесс долевой продажи, зарегистрирован под номером 172 и имеет название «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (2.06.2016).

В нем содержится описание поправок, затронувших ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документ содержит много нюансов. С основными из них мы ознакомимся в этой статье.

Допускается ли продажа доли в квартире?

Каждому собственнику нужно осознать, что его доля не оформляется в виде отдельно взятой части жилья, определяемой математическими метрами, а является долей в праве собственности на объект недвижимости. Собственник, пытающийся сбыть долю в жилище, должен быть готов к тому, что это достаточно непростая операция с юридической точки зрения.

Квартира обязана пройти процесс приватизации. Приватизированное имущество нередко принадлежит нескольким собственникам, состоящим или не состоящим в родственных отношениях. Актуальные изменения в законе о недвижимости исключают возможность совершения сделки о купле-продаже доли, если ее не оформляет нотариус.

Его заверение считается обязательным основанием для Росреестра, который регистрирует сделку.

Порядок продажи доли в квартире по новому закону

ФЗ о долевой собственности устанавливает, что все сделки по недвижимости проходят с участием лица, уполномоченного производить нотариальные действия. С его помощью осуществляется надзор над сделкой, гарантируется ее прозрачность и легитимность.

Нотариус отвечает за то, чтобы из процесса были исключены мошеннические схемы и ситуация, когда одна из сторон оказывается ущемленной в правах или интересах. Закон о долевой собственности на дом усиливает более строгий контроль в отношении подобных сделок с участием несовершеннолетних.

Одна из мер – обязательное предоставление нотариального заверения.

Основные этапы продажи квартирной доли:

  • Письменное оповещение инициатором сделки остальных дольщиков с упоминанием ее заявленной стоимости и условий. Это дает другим совладельцам возможность обжаловать данное решение, если их права были каким-либо образом нарушены. Срок обращения в судебную инстанцию – до 3 месяцев;
  • Ответное решение от других дольщиков может поступить в течение месяца. Ускорять процедуру продажи раньше этого срока нельзя. Преференции отдаются собственнику, который предложил лучшую цену;
  • При отсутствии вышеупомянутого ответа спустя тридцать дней владельцу квартиры разрешено осуществлять сделку, включающую передачу доли третьим лицам;
  • Если отказ, оформленный в письменном виде, поступил раньше установленного срока, инициатор продажи может форсировать сделку.

Список документов

Такой ответственный процесс, как купля-продажа, требует сбора достаточно большого количества документов. Нотариус не возьмется за оформление сделки без предоставления следующего комплекта документации:

  • Зарегистрированный в письменной форме отказ каждого совместного дольщика от приобретения недвижимости;
  • Доказательный акт, подтверждающий факт уведомления совладельца, если вышеописанный отказ не был получен;
  • Законодательное заключение, оформляющее государственную регистрацию доли;
  • При отсутствии упомянутого выше заключения предоставляется выписка из Единого государственного реестра прав;
  • Техпаспорт из Бюро Технической Инвентаризации;
  • Выписанные сведения из государственного кадастра недвижимости;
  • Согласие со стороны супруга/супруги, которое заверяет нотариус;
  • Идентификационные документы;
  • При участии в сделке лица в возрасте до 18 лет требуется зафиксированное письменно согласие от органов опеки;
  • Непосредственный договор купли-продажи доли в квартире (образец, бланк предоставляется по запросу).

Регистрация соглашения о сделке требует внесения личных данных (фамилия, имя, отчество), других персональных сведений, включая адреса лиц, принимающих участие в данной процедуре. Состав и характеристики объекта соглашения также подлежат письменной фиксации.

Регистрируется количество долей, упоминается финансовая сторона вопроса, а именно цена доли. При отсутствии нарушений и любых других факторов, способных сорвать сделку, последняя признается правомерной. После этого происходит заверка документов, которые подлежат регистрации в Россреестре.

Длительность процедуры обычно составляет три рабочих дня.

Особенности налогообложения

Продажа квартирной доли влечет обложение налогом. Ставка равняется 13%. Поскольку нередко лица, совершающие сделку, пытаются нелегально занизить ее стоимость в целях редуцировать налоговые выплаты, государство приняло ряд мер по противодействию мошенничеству.

Актуальный кодекс гласит, что даже суммы, имеющие меньшее значение, чем кадастровая стоимость объекта продажи, облагаются налогом. Существуют легальные методы сэкономить на налогах. Снятие выплаты происходит в случае, если объект, подлежащий продаже, пребывает в собственности владельца не менее трехлетнего срока.

В противном случае продавец может прибегнуть к варианту для получения имущественного вычета.

Выбирать, каким способом будет реализована продажа квартиры, уполномочены все дольщики. Оформление одного на всех договора предполагает, что налог за продажу доли в квартире разделяется среди них пропорционально, в соответствии с объемом доли. Можно заключать и отдельные договоры, если предыдущий способ не устраивает.

В такой ситуации каждый дольщик имеет представленный вычет отдельно. Получить налоговую выгоду реально, однако для этого нужно доказать свою налоговую платежеспособность (например, иметь официальное трудоустройство), а также предъявить декларацию.

Выплата подоходного налога при реализации квартирной доли будет возмещена за счет налогового вычета.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://lawlinks.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире изменения в законодательстве

На сегодняшний день актуальным вопросом является продажа долей в квартире собственниками. Новый закон имеет ряд нововведений.

Как известно, в приватизированной квартире может быть несколько собственников, разделяющих место жительства на доли. Это не обязательно должны быть родственники.

Но порой даже родственные связи не выручают, если дело доходит до продажи долей. Собственникам приходится натыкаться на ряд существенных препятствий.

Например, однокомнатная квартира — два хозяина. Каким образом в таком случае можно продать одну долю, то есть, половину квартиры? Частый случай, когда один из собственников не хочет продавать свою собственность. Плюс, существует такое понятие, как преимущественное право.

Если собственников столько же, сколько комнат, это упрощает задачу по понятным причинам. Отметим, что гражданин имеет право лишь на комнату. Такие помещения, как санузел, кухня, коридор, балкон и т.д.

являются местами общего пользования. В данной статье мы рассмотрим различные варианты продажи долей жилплощади. Мы подготовили пошаговую инструкцию для того, чтобы вы не совершали ошибок при сделке.

Как продать свою долю жилплощади

Если вы решили продать свою долю жилплощади, вы должны знать, что можете распоряжаться только официально выделенной долей, которую представляется возможным оценить.

Как правило, этот вопрос решается между собственниками. Но не всегда они могут разумно и справедливо поделить.

Тогда дело решается в судебном порядке, и уже исходя из решения и предоставленных документов на долю, гражданин может распоряжаться своим имуществом.

Как выделяется доля для продажи

При выделении в обязательном порядке о своем решении необходимо оповестить всех остальных совладельцев.

По части 1 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, остальные участники имеют в приоритетном порядке право на покупку, и рассчитывать они могут на ту же стоимость доли, как и для любого иного потенциального покупателя.

В случае отказа остальных собственников, гражданин продает свою территорию на рынке. Часто на долю могут претендовать несколько совладельцев. В таком случае продавец сам решает, кому пойдет продажа.

Выделять долю необходимо в натуре. Если собственники не пришли к общему знаменателю, вопрос решается судом, путем простейшей математики. Например, если есть 2 собственника долей квартиры общей площадью 50 кв.м., заявителю представляется ровно половина, а именно площадь в 25 кв.м.

Какой налог с продажи доли в квартире в 2019 году

Естественно, это один из самых интересных вопросов данной темы — налогообложение. Дело в том, что по Налоговому Кодексу РФ, после того, как сделка свершилась, от прибыли продавца взимается 13%. Тем не менее, стоит знать определенные нюансы с НДФЛ.

Вы должны знать, что сделки с прибылью до 1 миллиона рублей не облагаются налогом. Если прибыль выше этой суммы, то налог взимается с суммы при вычете 1 миллиона рублей. Допустим, сделка состоялась и доход составляет 1.5 млн. руб. Налог можно высчитать по следующей формуле:

(1.5 — 1.0) х 0.13 = 65 000 руб.

По статье 217 Налогового Кодекса РФ пункту 17.1, если доля принадлежит гражданину больше трех лет, налог выплачивать не нужно.

Можно ли продать половину собственной доли квартиры

Если площадь доли собственника позволяет, то он может продать лишь часть ее. Далее владелец недвижимости следует вышеуказанному принципу, то есть, изначально оповещает всех остальных участников, и если те отказывают, то перед продавцом встает выбор, как именно действовать:

  1. Продажа микродоли и последующая продажа всей остальной части недвижимости одаряемому, так как последний теперь уже является одним из владельцев, и имеет приоритетное право.
  2. Продажа доли без договора купли-продажи. Для этого владелец дарит всю свою часть недвижимости, после чего получает средства.
  3. С юридической стороны самым актуальным будет способ отдать часть собственности в залог. На полную стоимость таким образом оформляется заем.

Как продать долю , если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Ситуация усложняется, если лицо, не достигшее совершеннолетия, является владельцем доли приватизированной квартиры. Несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства.

Если процесс начался, в любом случае на первом месте будет интерес несовершеннолетнего ребенка. Операция не состоится, если данная доля является единственным местом проживания ребенка, или же при продаже условия жизни будут снижены.

В таком случае сделка проведена не будет.

Для решения этой проблемы потенциальный покупатель должен предоставить документацию, подтверждающую, что в случае продажи доли на имя несовершеннолетнего будет открыт отдельный банковский счет, на который поступят необходимые средства, либо сам ребенок будет обеспечен жильем в другом месте, но опять же, без ухудшения условий жизни.

Продажа доли в квартире, если второй собственник не согласен

Весьма часто совладельцы имущества не могут прийти к общему, устраивающему обе стороны решению. Бывают и другие случаи, как, например, не представляется возможным выяснить, где обитает на данный момент второй собственник, или же последний не выходит на контакт умышленно.

В любой непонятной ситуации правильным будет действовать по закону. Если доля принадлежит гражданину в натуре или через суд, он имеет право ее реализовать.

Остальные участники препятствовать этому не имеют право, даже при учете того, что имеют преимущество перед остальными покупателями.

По закону продавец обязан оповестить государство о продаже доли квартиры. Далее действия должны быть следующими:

  1. В первую очередь, причем, не только в данной ситуации, а и в другой затруднительной, постарайтесь все решить мирно. Оповестите всех заинтересованных лиц о своих намерениях, сообщите, что по деньгам и предложите приобрести свою долю.
  2. Если остальные участники дают отказ, отправьте им соответствующее заказное письмо, что в будущем может стать доказательством в суде, что вы приняли все необходимые меры, при этом не нарушая закон.
  3. Если вы не можете выйти на связь с совладельцем и понятия не имеете, где он обитает, но знаете место, где он проживал в последний раз, поступите, как в предыдущем пункте, а именно, отправьте заказное письмо с уведомлением о получении.
  4. Обязательно обращайте внимание на любые детали. Ведь если у совладельцев будут доказательства, что вы не извещали их о своих намерениях по поводу продажи доли в квартире, впоследствии они запросто смогут при помощи суда отобрать ваше имущество.
  5. На самом деле продать свою долю квартиры в 2019 году не так уж и сложно. Если вы все сделали по уму, а от остальных совладельцев не был получен внятный ответ, вы в праве распоряжаться своей доле по своему усмотрению. Если все так, то даже если дело дойдет до суда, он будет на вашей стороне. А всего-то и нужно, что действовать по закону.

Как продать долю в ипотечной квартире

Интересный случай, когда граждане пытаются продать долю в квартире, взятой в ипотеку. Такие ситуации встречаются реже обычных, но бывает. В большинстве случаев к такому решению люди приходят, если будучи молодоженами взяли жилье в ипотеку, после развелись и теперь пытаются поделить недвижимость, за которую еще не выплачены средства.

Опять же, изначально вариант покупки доли в ипотечной квартире должен рассмотреть второй супруг, так как у него имеется приоритет. Помимо всего прочего, необходимо оповестить банк, и если будет дан отказ, сделка не состоится.

Чаще всего второй супруг соглашается выкупить вторую часть квартиры. При этом даже банковская структура не может помешать, так как оставшийся долг просто будет записан на нового владельца. Если же доля продается постороннему человеку, тут нужно действовать следующим образом:

  • Проще всего выплатить свою часть задолженности по ипотеке, после чего уже продавать свою долевую собственность.
  • Можно попробовать договориться с банком о продаже доли, только этот вариант не самый подходящий. Данная структура в этом вопросе вряд ли пойдет вам навстречу.
  • Провести беседу с банковскими сотрудниками по поводу перевода ипотечного долга на нового владельца доли в квартире.
  • Продать квартиру целиком по обоюдному согласию экс-супругов, после чего разделить средства. Тут уже все упирается в решение второго супруга.

Источник: https://www.jurisinfo.ru/jilisnoe-pravo/dolea-kvartiri-2018.html

Новые правила продажи долей в праве собственности на жилые помещения

Продажа доли в квартире изменения в законодательстве

29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.

Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.

До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.

Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.

Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.

Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом.

Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте.

В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях.

По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.

Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.

Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.

Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.

Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.

Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:

  1. Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
  2. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
  3. Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
  4. Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
  5. Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
  6. При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.

У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.

К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:

  1. Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
  2. Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
  3. Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
  4. Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.

К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:

  1. Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
  2. Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
  3. Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.

Читайте еще по данной теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist1_6647.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.