Продажа доли дома и земельного участка

Содержание

Долевая собственность дома и земельного участка – Земельный адвокат и юрист в Москве

Продажа доли дома и земельного участка
(1 5,00 из 5)
Загрузка…

В решении споров по земельным вопросам действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Раздел земельного участка допустим после официального раздела дома между сособственниками.

Причем доли земли, которые достанутся владельцам дома, могут как соответствовать долям в домовладении, так и отличаться от них. В статье мы рассмотрим, как грамотно оформить собственность на земельный участок, если доля собственности в жилом доме уже документально зафиксирована.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью.

Причиной споров служат:• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.

);• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.

Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.•

Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества.

Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и прекращение долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности на земельный участок может происходить методом его раздела или выделения его доли. В случае раздела земельного участка общая собственность для всех совладельцев полностью прекращается. В случае выделения доли, один из совладельцев получает частную собственность, а другие сохраняют общую долевую собственность.

В отсутствие соглашения между совладельцами, решение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности решается в судебном порядке. Статья 24 ГПК РФ признает подобные споры предметом рассмотрения районных судов в качестве судов первой инстанции.

Согласно cтатье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли и раздела общего имущества.

Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Раздел земельного участка в судебном порядке предполагает, что участник долевой собственности вправе получить большую долю общего имущества, если он докажет, что произвел неотделимые улучшения этого имущества.

Например, если один из совладельцев с разрешения других сособственников и с соблюдением необходимых регламентов увеличил стоимость общей долевой собственности в период владения ею (например, построил на земельном участке новые дома и хозяйственные строения, совершил ремонт или перестройку дома).

Чтобы квалифицировать подобные действия совладельца общей долевой собственности в качестве неотделимых улучшений имущества, они должны удовлетворять конкретным требованиям.

Строительство, реконструкция, увеличение или уменьшение полезной площади жилого дома и любые изменения общей собственности должны производиться только после получения необходимых разрешений и с согласия всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности не согласен с предлагаемыми другим совладельцем изменениями, первый вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо собрать пакет документов:• проект предполагаемого строительства;• разрешение государственного органа на запланированные изменения;

• заключение о соответствии проекта требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, перед началом работ необходимо выделить в натуре долю в общем имуществе или оформить раздел земельного участка через соглашение или через суд.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью.

Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;

• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого.

Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником.

Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок.

Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом.

При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности.

Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис Юрьевич
Адвокат по земельным вопросам

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD/

Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка — образец и особенности составления

Продажа доли дома и земельного участка

Если владелец доли земельного участка и дома решится продать эту недвижимость, как быть с совладельцами, если они против, и как правильнее составить договор купли-продажи на долю?

Что это за документ, когда он составляется?

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома является конечным результатом всех договоренностей, этот документ не только закрепляет намерения, а переводит эти намерения в реальную плоскость.

Доля в наследстве может быть выделенной в натуре, а может быть условной, просто оговоренной как некая часть от всего недвижимого имущества — и надела земли, и дома.

Если оформление прав собственности происходило недавно, то кадастровая оценка еще актуальна, а если передача прав доли происходит спустя несколько лет, то нужно заказать свежую оценку.

Если есть техническая и юридическая возможности выделить доли в натуре, то такая недвижимость оценивается в десятки раз дороже обычной долевой.

Владелец обособленной части может достроить нужное, например, сделать отдельный вход и пр., но для этого следует оформить право собственности на свою отдельную недвижимость, состоящую из доли земли и доли строения.

Прежде чем составить акт передачи доли (ст. 556 ГК РФ) и поставить подпись под договором купли-продажи, нужно уведомить владельцев других долей, то есть совладельцев, о желании продать свою часть.

И если никто из них не пожелает воспользоваться приоритетным правом присовокупить предназначенную для продажи долю к своей, только тогда можно запускать процесс продажи (срок рекомендуется дать на раздумья, равный примерно 1-му месяцу).

Такое соглашение должно быть составлено в письменном виде, с нанесением на плане дома и участка площади и помещений, отошедших каждому.

Чтобы закрепить права каждого, нужно, чтобы свое согласие выразили все дольщики, путем подписания бумаги. При нотариальном заверении эта бумага превращается в юридически веский документ. При невозможности выделения доли каждый из совладельцев должен оформить свое право пользоваться частью земли и частью дома – в общей долевой собственности.

Структура и содержание договора

Структура договора купли-продажи на долю земельного участка и дома такова:

  • сведения о нижеподписавшихся – продавце и покупателе;
  • общие положения и предмет договора;
  • цена и механизм расчетов;
  • иные положения;
  • реквизиты сторон, подписи, дата.

договора купли-продажи доли земельного надела и дома в основных положениях походит на обычный документ такого рода, но есть и отличия.

В пунктах бумаги следует подробно и отдельно давать сведения о каждом из предметов купли-продажи: адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, причем в отношении и части дома, и части надела, а в отношении земли – и вид разрешенного использования.

Важно, чтобы в содержании присутствовал пункт об отсутствии обременений любого рода в отношении приобретаемого имущества, находящегося в долевой собственности.

Остальные совладельцы должны быть в курсе происходящего (ст. 24, п.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Часто также вписывают в текст, что оба участника сделки являются дееспособными, не стоят под опекой или попечительством, и совершают сделку без принуждения.

При наличии договора о задатке в основном документе нужно отразить эту историю и уточнить, какая сумма и каким образом будет передана в момент подписания основного договора.

Это же требование относится и к полной стоимости покупки.

Особенности заполнения

К особенностям заполнения такого договора можно отнести необходимость и в отношении части дома, и части участка выделить отдельно сумму предназначенных для продажи частей (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также стоимость полных объектов недвижимости. Это особенно интересно покупателю, который будет видеть, как соотносится цена его покупки с полной ценой дома и надела земли.

Это могут быть надворный сарай, колодец или скважина, баня или иное.

Покупатель внимательно должен сличить информацию о приобретаемой недвижимости, внесенную в договор купли-продажи, со сведениями из оригиналов правоустанавливающих документов.

Также стоит оговорить, какие вещи или предметы мебели бывший владелец намерен оставить и позволить пользоваться ими покупателю.

Нотариальное заверение

Нотариальное заверение договора купли-продажи на объекты недвижимости (части дома), находящимися в общей долевой собственности, требуется – это установлено п.2 ст.30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

На долю земельного участка купчую заверять у нотариуса больше не обязательно (закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ), но так как речь идет и о том, и о другом, то договор оформлять нотариально все-таки придется.

Дальнейшие действия с документом

Договор составляется в 3-х экземплярах. Произведя расчет и нотариально оформив этот документ, покупатель может отправляться в УФСГР с 3-мя экз. договора, где подаст заявление о регистрации прав на свое приобретение (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

После завершения процедуры передачи прав от прежнего владельца доли дома и участка новому, по экземпляру документа участники сделки получат на руки, а один – останется в деле у регистратора.

Возможные проблемы

Неприятностей можно ожидать по нескольким направлениям.

Первое — покупателю нужно тщательно проверить оригиналы бумаг, а особенно в случае, когда от имени продавца выступает его доверенное лицо.

Также непосредственно перед сделкой важно затребовать справку из ЕГРП, чтобы удостовериться, что доли числятся за стороной, называющей себя владельцем.

Следует проверить также «чистоту» жилья на наличие зарегистрированных жильцов – несовершеннолетнего, или находящегося на службе в армии, или отбывающего срок.

Чтобы выявить это, достаточно попросить собственника заказать справку архивного вида по форме №9, в которой паспортист укажет все скрытые от поверхностного взгляда сложности.

Если не оформлено право собственности, не стоит питать напрасных надежд: значит, не все так просто, нужно присматривать иной объект для покупки, чтобы не потерять свои кровные деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/dogovor-dlya-zemly-i-doma.html

Как продать долю земельного участка – разбираем варианты

Продажа доли дома и земельного участка

Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.

Причины, как и сопутствующие проблемы при продаже доли участка могут быть разными, и каждый случай должен рассматриваться отдельно

Что подразумевается под продажей доли

Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:

  • Гражданского кодекса;
  • Земельного кодекса;
  • ФЗ №218.

Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности.

Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников.

Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.

Если встреча «за круглым столом» не даст результата, следует обращаться в суд

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

  1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
  2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
  3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Выделенной доле присваивается свой кадастровый номер

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных.

Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером.

Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

О сделках без межевания в видео:

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

  • составление завещания;
  • отказ от владения;
  • передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
  • продажа;
  • дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование.

Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права.

Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.

Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле.

К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет.

К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

  1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
  2. Подготовка документации.
  3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.
  4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Заключение

При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.

Еще немного внимания!

Источник: https://m-strana.ru/articles/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka/

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома

Продажа доли дома и земельного участка

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Жилой дом и земельный участок может продаваться не целиком, а по частям. Это возможно в том случае, если владельцу принадлежит только определенная доля недвижимого имущества. У сделок рассматриваемого типа имеется ряд особенностей, о которых желательно знать и продавцу, и покупателю.

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

В законе нет установленной формы договора купли-продажи недвижимости, в том числе — соглашения о продаже доли земельного участка и дома. Но имеются рекомендации по его составлению и оформлению. Документ подготавливается и оформляется вручную или в печатном виде.

У организаций имеются готовые бланки договоров купли-продажи. Причем структура договора купли-продажи недвижимости (в частности, доли земельного участка и дома), может различаться.

Подготовленный документ содержит следующую информацию:

  • название документа: «Договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка». В названии обязательно упоминается доля в доме и земельном участке. При необходимости проставляется номер соглашения;
  • дата (число, месяц, год) и место (страна, населенный пункт) подписания договора купли-продажи;
  • реквизиты продавца и покупателя. Даются паспортные данные: ФИО, номер и серия паспорта, прописка, год рождения и т. п. Уточняется, кто продавец, и кто покупатель;
  • описание предмета соглашения: адрес дома и земельного участка, площадь, размеры и полезная площадь доли в жилом доме, имеющиеся на участке постройки и насаждения, наличие/отсутствие подъезда для автомобиля и т. п. Эта же информация дается для участка в целом;
  • документы, подтверждающие право на владение долей земельного участка и дома. Пример требуемой документации: договор купли-продажи долевого участия, договор мены или дарения, завещание и т. п.;
  • подтверждение об уведомлении остальных собственников недвижимого имущества. Уведомление подготавливается в письменной форме, и в нем указывается, кому и за какую цену продавец намерен передать свою долю. Затем дается ссылка на документально утвержденное согласие на продажу со стороны совладельцев дома и участка;
  • цена доли продаваемого недвижимого имущества (цифрами и прописью). Рекомендуется указать оценочную стоимость всего участка и дома;
  • обязанности сторон соглашения. Продавец обязуется вовремя и в срок передать долю (указывается доля — половина, треть, четверть и т. п.) в земельном участке и доме. Покупатель обязуется оплатить и принять описанное имущество;
  • продавец обязан гарантировать — объект соглашения не продан (подарен, обменен), не заложен, не находится под арестом и не является объектом спора. В этом же пункте требуется подтверждение того, что на продаваемую недвижимость не могут претендовать третьи лица;
  • разъясняется, прописаны ли в доме те или иные лица. При продаже садового или дачного участка этот пункт пропускается (по закону прописка в дачном доме невозможна);
  • даются результаты осмотра дома и участка покупателем (удовлетворен ли он их состоянием);
  • стороны подтверждают свою дееспособность (договор подписывается в здравом уме и твердой памяти). Далее идут подписи продавца и покупателя.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка и дома

Документ подготавливается в трех экземплярах. Экземпляры не отличаются друг от друга и обладают равной юридической силой.

При необходимости в соглашении перечисляются действующие правовые акты, регулирующие сделки этого типа (в частности, статья 161, 454, 556 ГК РФ). Каждый из участников договора купли-продажи сохраняет себе один экземпляр документа.

Последняя копия соглашения подается в Росреестр при оформлении прав собственности на нового владельца.

Список документов

При оформлении сделки договор купли-продажи доли земельного участка и дома не является единственным требуемым документом. В частности, потребуются паспорта продавца и покупателя, акт приема-передачи и другая дополнительная документация. Для нотариального заверения и государственной регистрации договора продавец обязуется подготовить:

  • действующий паспорт или иное удостоверение личности;
  • кадастровый паспорт на участок или заменяющий его документ (в дополнение дается справка о том, что границы участка находятся в установленных уполномоченным кадастровым инженером). При наличии дома и хозяйственных построек требуется кадастровый паспорт на каждое строение;
  • выписка из ЕГРН в качестве подтверждения регистрации участка и дома (рекомендуется получить ее за 2-3 месяца до составления соглашения, но не ранее);
  • документ, подтверждающий право собственности (договор основания): договор купли-продажи доли участка (или общей долевой собственности), договор обмена, дарения или приватизации, завещание (или справка о получении наследства);
  • справка из ЕГРН, подтверждающая: продаваемая недвижимость не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора. Данный документ содержит информацию о кадастровой стоимости участка, его площади и реквизиты владельца (или владельцев).

Если продавец состоит в браке, и брак был заключен до получения продаваемой недвижимости, то необходимо письменное согласие супруга. Доля в земельном участке и доме считается совместно нажитой собственностью, ее невозможно продать без одобрения мужа или жены.

Со стороны покупателя требуется паспорт и согласие супруга на покупку объекта договора. При наличии сомнений в платежеспособности покупателя потребуется выписка с банковского счета. В ряде случаев одна или обе стороны требуют справки от психиатра и нарколога.

Порядок регистрации документа

Оформление документов начинается с подготовки договора купли-продажи земельного участка и дома. Он подготавливается по уже описанному образцу. При необходимости соглашение заверяется у нотариуса.

При этом взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки. Минимальный размер пошлины — 300 рублей, максимальный — 20000 рублей. Услуги нотариуса оплачиваются отдельно и в госпошлину не входят. В среднем, оплата равна 5000-7000 рублей.

Чтобы заверить договор достаточно уже перечисленных документов.

После выполнения условий договора заполняется и подписывается акт приема-передачи доли земельного участка и дома. С этого момента соглашение считается исполненным. Теперь надо пройти перерегистрацию.

Для прохождения данной процедуры покупатель и продавец обращаются в региональный филиал Росреестра.

В дополнение к уже собранным документам потребуются паспорта участников сделки и по три оформленные и подписанные копии договора купли продажи и акта приема-передачи.

В Росреестре выдается бланк заявления на регистрацию недвижимости. Заполненное заявление вместе с перечисленными документами сдается для регистрации имущества.

При этом необходимо оплатить государственную пошлину (ее размер равен 350 или 2000 рублей, в зависимости от участка). Оформление займет 7 рабочих (не календарных) дней.

По истечении указанного срока покупатель приходит и получает выписку из ЕГРН с прилагающейся документацией. С этого момента он считается полноправным владельцем приобретенной недвижимости.

Существуют дополнительные способы регистрации документов:

  • При необходимости оформление происходит не в Росреестре, а через МФЦ. Процедура ничем не отличается, но занимает 9 рабочих дней.
  • Документацию можно переслать по почте заказным письмом. В пакет добавляется опись вложения с перечислением содержащихся в нем документов и уведомлением о вручении. Уведомление распечатывается на специально подготовленном бланке с указанием адреса и реквизитов отправителя и адресата. Недостаток этого метода — риск потери документов в процессе пересылки.
  • Государственная регистрация в форме электронных документов. Проводится через официальный сайт Росреестра.

Особенности продажи доли земли при наличии других собственников

Продажа доли земельного участка с домом обладает своими особенностями. Главное отличие от других сделок купли-продажи — необходимость заблаговременного уведомления совладельцев о готовящейся сделке.

Продавец в письменной форме извещает остальных собственников земли о намерении продать свою долю в общем недвижимом имуществе. По закону, с момента получения уведомления у них есть месяц на то, чтобы выкупить долю продавца.

Если собственники не смогли этого сделать в течение месяца, либо в письменной форме отказались от права выкупа, владелец имеет право продать свою долю третьим лицам.

Рекомендуется не забывать об этом правиле. Договор купли-продажи доли земли, заключенный без ведома других собственников, может быть признан недействительным.

Можно ли аннулировать сделку?

Каждая из сторон соглашения может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Сделать это можно при наличии веских оснований для расторжения. Например, покупатель отказывается выплачивать требуемую сумму, или владелец скрыл наличие серьезных недостатков у приобретаемого имущества (дом находится в аварийном состоянии, участок расположен в оползневой зоне и т. п.).

При этом рекомендуется внимательно прочитывать соглашение перед подписанием. Уже подписанный договор сложно оспорить даже при наличии в нем пунктов, несправедливых по отношению к одной из сторон. Суд может вынести решение в пользу истца только при наличии в договоре серьезных нарушений действующих законов.

Отдельно стоит поговорить о правах других собственников продаваемого имущества. Несогласие других владельцев со сделкой по продаже доли земельного участка не всегда является веским основанием для расторжения договора.

Если собственники были вовремя извещены о намерении их совладельца продать принадлежащую ему долю, и не смогли (не захотели) ее выкупать, то через месяц после письменного извещения он волен делать с нею все, что пожелает (в пределах действующего законодательства).

Ситуация меняется, если другие совладельцы имущества не были вовремя извещены о готовящейся сделке. В этом случае они имеют право оспорить договор купли-продажи доли
земельного участка с домом.

По закону (250 статья ГК РФ, пункт 3) любой совладелец может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Сделать это можно в течение трех месяцев с момента совершения сделки.

При этом совладелец обязан будет выплатить указанную в договоре сумму.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-zemelnogo-uchastka-i-doma.html

Как оформить продажу части дома с земельным участком

Продажа доли дома и земельного участка

Дом, как вид недвижимой собственности, может находиться в распоряжении нескольких лиц. Собственник вправе совершать сделки со своей долей в общем имуществе. Чтобы правильно оформить продажу части дома, важно разобраться в правовых основах данного вопроса.

Основания для возникновения общей собственности

Право на часть дома (а также землю, если право было приобретено на жилье с земельным участком) появляется у граждан в результате:

Во всех перечисленных случаях заключается соответствующий договор. Он становится основанием для пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Впоследствии может возникать потребность в её продаже. Этот процесс сопровождается составлением и подписанием договора купли-продажи.

Процесс продажи доли жилого дома

Отношения, возникающие при покупке и продаже общего дома, регулируются статьями ГК РФ. Согласно этому закону, другие собственники обладают преимуществом при реализации долей. То есть, инициатор обязан оповещать их о продаже своей части и её условиях.

После получения уведомления совладельцы принимают решение о покупке или отказе от неё, о чём сообщают в течение месяца в письменной и нотариально удостоверенной форме (участие нотариуса не обязательно, но специалисты рекомендуют заверять ответ его подписью).

При отсутствии ответа других сторон собственник вправе продать свою долю другим лицам.

Спорные ситуации

В некоторых случаях процесс реализации недвижимости затрудняется:

  • невозможно установить адрес проживания одного или нескольких собственников и их местонахождение, чтобы отправить уведомление;
  • обладатели долей целенаправленно уклоняются от получения уведомления и препятствуют совершению сделки.

При возникновении подобных проблем продавец может совершить сделку путем заключения договора дарения. Официально она представляет собой безвозмездную передачу имущества без участия остальных сторон. Во избежание появления споров в будущем рекомендуется поручать проведение сделки квалифицированным специалистам.

Наиболее приемлемые способы продажи

Рыночная стоимость части дома гораздо меньше, нежели всей жилплощади. В связи с этим, собственникам выгоднее продать недвижимость целиком, а затем разделить вырученные средства.

Поэтому продавцу необходимо, прежде всего, попробовать договориться с совладельцами, либо отделить его часть жилья и продавать в качестве самостоятельного объекта (если это возможно).

Как выделить долю

Чтобы выделенная в рамках одного дома часть приобрела статус самостоятельного жилого помещения, она должна:

  • отделяться от других помещений;
  • соответствовать всем предъявляемым нормам: иметь отдельный выход, технический паспорт;
  • при выделении в самостоятельное жилье не нарушать права других жильцов.

Документы

Процесс купли-продажи части дома сопровождает нотариус. В целом он совершается также как при заключении сделки с участием недвижимости целиком. Однако есть ряд особенностей. Так, придется представить кадастровые документы на всю жилплощадь и продаваемую часть, а в заключаемом договоре указать не только конкретную цену сделки, но и стоимость дома на рынке недвижимости в данном регионе.

Договор обязательно должен содержать сведения:

  1. данные сторон: ФИО, место регистрации, сведения о паспорте (номер, серия, кем и когда выдан);
  2. обязанности участников;
  3. сведения о предмете договора: размер, условия, другие технические характеристики;
  4. указание на обязательные нормативные акты;
  5. стоимость передаваемого имущества;
  6. подтверждение отсутствия обременений (арестов, нахождения в праве собственности других лиц);
  7. правила расторжения;
  8. количество копий;
  9. дата заключения и подписи участников.

Loading…

скачать типовой договор купли-продажи жилого дома [43.00 KB]

К договору прилагаются следующие документы: копии паспортов, свидетельства о приобретении права собственности, технического и кадастрового паспортов; выписка из домовой книги; справка из Росреестра об отсутствии задолженностей; копии уведомлений о получении писем другими собственниками и их отказе от покупки. Данный перечень может изменяться в зависимости от региона.

При совершении сделок с недвижимостью продавец оплачивает: налог на прибыль (если пользуется собственностью менее 5-ти лет), услуги нотариуса, госпошлину.

Итак, продажа части дома возможна, однако она может вызывать некоторые трудности: более низкая рыночная стоимость, нежелание других сторон участвовать в процессе и содействовать ему. При оформлении такой сделки сторонами заключается письменный договор. В нем обязательно указываются сведения о передаваемом имуществе, а также о доме, частью которого оно является.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-oformit-prodazhu-chasti-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.