Продать долю в квартире без согласия

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Продать долю в квартире без согласия

/ Жилищные споры / Как продать долю в однокомнатной квартире

Просмотров 586

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи.

Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца.

Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

  • согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
  • отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554—555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей).

Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности«.

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения. Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

  • личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
  • ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
  • нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней – время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

  • уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
  • неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
  • отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю. Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к.

не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя. Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку.

Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

  1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца – подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом. Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

  1. Отказ от органа опеки – выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
  2. Неликвидный актив – продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам.

Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене — в 2-3 раза).

И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами». Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет. Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками.

Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры.

Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

Как собственнику продать долю в квартире?

Продать долю в квартире без согласия

Сделки по недвижимости представляют собой одну из сложных юридических процедур. Участникам требуется особое внимание и правовая грамотность, поскольку на карту поставлены значительные материальные средства.

Вопрос о продаже доли в квартире достаточно востребован на рынке жилья. В данной ситуации существуют определенные правила и ограничения, которые необходимо знать и выполнять.

Отклонение от установленных норм значительно повышает риски, может принести ущерб интересам заинтересованных сторон.

О нормативных документах

При оформлении сделки с жильем, будь то купля-продажа, дарение, наследование или аренда, следует выполнить последовательность шагов. Определенные нюансы присущи каждому виду сделок, но для всех характерно наличие права собственности. Жилплощадь должна быть приватизирована и принадлежать гражданину, являющемуся инициатором юридической процедуры.

Продавать свою долю владения объекта недвижимости требуется по той же схеме, что полный объект. При этом существуют правовые требования, которые позволяют распорядиться своей долей:

  • наличие свидетельства на право собственности или иного устанавливающего документа. Это может быть купчая, дарственная или свидетельство на право наследования;
  • технические сведения о всем объекте и доли владения;
  • выписка ЕГРП с указанием отсутствия обременений и ограничений на распоряжение. Например, доля может быть в залоге или под арестом;
  • справка о составе семьи и иные устанавливающие право документы.

Если доля жилплощади приобретена или приватизирована в браке, то потребуется разрешение второго супруга, оформленное нотариально.

Без согласия проведенные сделки считаются недействительными и признаются ничтожными в судебном порядке.

Владение недвижимостью до заключения официальных брачных отношений или получение в дар или наследство доли квартиры в браке, не требуют ничьего согласия на продажу.

Реализовать свою долю бывает довольно сложно, сли присутствуют дополнительные обстоятельства:

  • наличие несовершеннолетних владельцев остальных долей объекта;
  • производится предварительно раздел жилья при разводе супругов;
  • участие в продаже принимают законные представители других владельцев или несовершеннолетних;
  • наличие жильцов, имеющих право пожизненного пользования квартирой.

Типичным примером сложностей является право проживания, возникшее у гражданина при отказе от участия в приватизации недвижимости.

Такая законная возможность сохраняется за членом семьи, написавшим нотариально заверенный отказ от возможности стать собственником.

Если остальные члены стали владельцами, в последствии выделили свои доли для продажи или дарения, то возникает спорная ситуация с прописанным пожизненно жильцом.

Вопрос это достаточно сложный и решается исключительно в судебном порядке. На практике, такие конфликты возникают, когда дети становятся самостоятельными и желают продать свою долю в родительской квартире. Кроме того, наличие детей, прописанных в долевой собственности или являющихся равноправными владельцами, приходится учитывать при продаже одной доли владения.

Если продается доля одного члена семьи, то квартира фактически становится коммуналкой и значительно снижает свой статус недвижимости.

Споры могут возникнуть при разводе и разделе имущества, поэтому продажа доли общей собственности нередко связана с получением судебного вердикта.

Другое дело, когда продается доля в коммунальной квартире, представляющая собой отдельную комнату, с отдельным лицевым счетом и входом.

Продажа доли ребенка

Дети могут являться собственниками выделенной доли в недвижимости. При приватизации обязательным условием является включение детей в список собственников. Получить долю жилплощади ребенок может при наследовании, дарении или покупке недвижимости родителями на его имя.

Поскольку за его юридические действия до совершеннолетия отвечают родители или опекуны, то они проводят сделку по продажи долевого владения. Разрешение на отчуждение доли выдают органы опеки и попечительства, без согласия сделка не может быть произведена.

Если подростку 14 и более лет, он имеет паспорт, то потребуется его нотариальное согласие.

Опека дает разрешение, если представлены документальные доказательства того, что ребенок не ухудшает свои условия проживания. Просто продать его долю и не купить аналогичную или лучшую взамен запрещено, это нарушение закона.

Например, семья имеет однокомнатную квартиру, в которой долей владеет ребенок. В органы опеки представляется договор, в котором указана новая жилплощадь семьи.

Если это двух или трехкомнатная квартира аналогичного уровня комфортности, то решение будет получено без проблем.

Заявление в опеку должно подкрепляться следующими сведениями:

  • детское свидетельство о рождении;
  • свидетельство на право собственности на часть жилплощади;
  • пакет документов на продажу детской доли;
  • договор купли-продажи нового объекта недвижимости.

Согласно ст.21 ФЗ «Об органах опеки…» сотрудники имеют право запросить дополнительную информацию по вопросу.

Продажа наследуемой доли недвижимости

Стать полноправным наследником можно после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство.

Юридический акт позволяет получить в государственном регистрирующем органе свидетельство на право собственности на наследуемую долю.

Перед продажей наследнику потребуется поставить владельцев остальных долей квартиры в известность о своих намерениях. Остальные собственники обладают преимущественным правом на приобретение отчуждаемой доли на условиях открытого торга.

Должны быть выполнены следующие процедуры:

  • доля должна быть выделена физически, то есть это может быть отдельная комната;
  • письменно оповещаются остальные владельцы долей, им предлагается заключить сделку купли-продажи;
  • на решение вопроса дается месяц, после чего потребуется официальный отказ.

Если желающих нет и получен письменный отказ, то доля продается любому покупателю, ст.250 ГК РФ.

Следует отметить, что стоимость в обоих случаях должна быть аналогичной, чтобы исключить претензии со стороны других наследников.

Иногда встречаются завещания, по которым стать наследником квартиры можно на условиях. Одним из выдвигаемых наследодателем условий может являться пожизненное проживание и регистрация третьих лиц.

Можно отказаться от принятия наследства на условиях, но если гражданин принимает долю квартиры, то принимает и данное обременение. Поэтому перед продажей своей доли, должен быть законно решен спор с пожизненно зарегистрированным жильцом.

На практике такое положение достаточно типично, например, мать оставляет в наследство долю в квартире одному взрослому ребенку, но с правом пожизненного проживания другого. Так поступают, когда нет уверенности в благонадежности своего чада, который в результате асоциального поведения может оказаться на улице.

Варианты продажи доли

При разводе и разделе совместно нажитого имущества, бывшие супруги становятся владельцами равных долей квартиры.

Если один из них хочет продать половину квартиры, то в первую очередь он ее предлагает второму владельцу. Составляется документ, который отражает предложенную стоимость и условия, сроки сделки.

Если нет реакции на предложенные действия, то автоматически появляется возможность через месяц продать долю на сторону.

Обычно, родственные судебные споры касаются выделения фактической доли и получения нового свидетельства на право собственности. Например, в семье документы на квартиру были оформлены на одного члена, второй имеет право на половину общего владения.

Потребуется разделить комнаты, то есть произвести физический раздел.

Дела о выделении доли в суде длятся годами, поэтому правосудие предлагает компромиссный вариант обоим владельцам: продать недвижимость посторонним лицам, затем решать свои жилищные проблемы отдельно.

Представьте себе ситуацию, когда бывшие супруги должны разделить однокомнатную квартиру. Да, они могут получить два свидетельства, каждое на 1/2 однокомнатной квартиры. Но эта половина не представляет собой отдельное помещение, то есть доля физически не выделена.

Если отношения окончательно испорчены, то можно продать и невыделенную долю. Тогда существование оставшегося супруга может превратиться в невыносимое. Лучший вариант, если нет возможности выкупить долю противной стороны — продавать совместную недвижимость.

Иногда суд выносит решение о равных правах, но ответчик всячески тормозит выполнение судебного решения. Приставам приходится многократно посещать квартиру, разбираться с владельцами и длится это годами.

Причем суд может по иску заявителя определить и физический раздел, но здесь не предусмотрено равное владение.

Двухкомнатную квартиру делят на две собственности для бывших супругов, но комнаты разного размера, соответственно один должен выплатить другому разницу.

Недвижимость является дорогим имуществом, разница выплачивается годами или вовсе не платятся средства по исполнительному листу.

Найти желающего на подобную долю со стороны можно только при ценах, значительно ниже рыночных. При этом продать долю можно исключительно по цене, предложенной остальным владельцам долей.

Замкнутый круг при родственных конфликтах можно разорвать, только продав объект недвижимости полностью и разделив средства.

Очевидные сложности продажи доли

Если у собственников долевого владения существуют конфликтные отношения, то придется преодолеть немало препон, чтобы продать свою долю. Наличие других владельцев и имеющегося у них преимущественного права покупки части квартиры приводит к спорным ситуациям.

  • 1. Уклонение от письменного отказа в приобретении доли. Владелец другой доли избегает получения уведомления, не подписывает отказ и не получает заказное письмо. Без соответствующей подписи, по прошествии месяца можно выставить долю на продажу, но вряд ли какой покупатель приобретет недвижимость без письменного отказа остальных владельцев квартиры. Ведь уведомление является юридическим обоснованием последующей сделки, без него покупку можно оспорить в судебном порядке. Жилец просто поставит суд перед фактом, что его не ставили в известность и продажа произведена без его ведома.
  • 2. Владелец продаваемой части не может связаться с остальными владельцами, которые не проживают в квартире. Особенно усложняется решение вопроса, если у жилплощади несколько долевых владельцев. Разыскать и оповестить следует каждого, отсутствие сведений о месте нахождения затягивает продажу на неопределенное время.
  • 3. Жильцы дают согласие на приобретение отчуждаемой доли, но затем выставляют неприемлемые условия сделки. Форсировать события бесполезно, поскольку граждане не нарушают закон. Придется каждый месяц представлять новое уведомление и так до бесконечности. Скорее всего, противным сторонам придется прийти к компромиссу, иначе доля не будет продана.

Что касается частного домовладения, то продать часть дома еще сложнее. Для начала потребуется выделить свою долю, если площадь оформлена в совместную собственность.

У отчуждаемой территории должен быть отдельный вход и подведены коммуникации, то есть должен присутствовать автономный способ использования. Продать можно без фактического выделения, но вряд ли кто из покупателей пойдет на этот шаг.

Хотя бы потому, что остальные владельцы могут подать судебный иск по множеству оснований, чтобы признать сделку ничтожной.

Опыт показывает, что продажа доли в квартире при наличии споров между владельцами является сложным делом. Перед тем, как искать покупателя, следует просчитать дальнейшие перспективы, выбрать наиболее безболезненный вариант. Продажа доли квартиры присутствует на рынке недвижимости, значит определенный спрос все же существует.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Источник: https://myjus.ru/housing-law/prodati-dolyu-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.