Продать долю без согласия всех собственников

Содержание

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

Продать долю без согласия всех собственников

Договор общей собственности – это документ, который наделяет двух или более объектов правом на личную собственность. То есть, они оба имеют все права распоряжаться ею по своему усмотрению.

Два вида общей стоимости:

  • Долевая собственность – это движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности нескольких человек, разделенное на конкретные доли каждого из собственников
  • Общая собственность – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащая им на праве общей собственности. В этом случае, законом не определены точные доли. Это может быть легко выполнено при разделе имущества.

Чаще всего такой вид собственности можно наблюдать у супругов. Запомните, что перевод из общей собственности к долевой, можно провести самостоятельно, если с этим согласны все собственник. Но вот для обратных метаморфоз, вам будут необходимы специальные условия.

Порядок продажи доли в общей собственности

Если вы захотите продать свою долю, вам следует выполнить следующие шаги:

  1. Извещение всех совладельцев о своем намерении – как вы уже знаете, именно совладельцы имеют преимущественную позицию при продаже квартиры, хотя и должны совершать покупки на общих основаниях. Таким образом, лицо обязано отдать совладельцам письменное предупреждение о намерениях продать свою долю, указав при этом все нюансы продажи, а также цену, которую он хочет получить. В случае их согласия, доля должна быть передана совладельцам. Если заинтересуется сразу несколько лиц, она должна быть передана в соответствии с их долей. Если же они откажутся от предложения, продавец может смело продавать свою жилплощадь третьим лицам. Важно знать, что свой отказ собственник обязан сообщить в письменной форме. Именно его потом будет необходимо предъявить в регистрационный орган. Потому как, в случае если совладельцы не были предупрежденные о продаже или у вас нет доказательств данного действия, в течение трех месяцев с момента того, как они узнали об этом, могут потребовать вернуть им данную долю через суд.
  2. Составление акта купли-продажи – этот документ является гарантом нового собственника на свою долю. Выполняется он весьма просто и не требует нотариального подтверждения. В договоре должна содержаться личная информация про каждую из сторон, а также подробная информация о самое доле: адрес квартиры, количество продаваемых комнат, общая жилая площадь, а также стоимость продаваемой доли. Кроме этого, документы должны содержать сведению о совладельцах, их правах, обязанностях, а также отказе на данную долю.
  3. Регистрация документов – для начала, вам будет необходимо заплатить за государственные услуги. Цена данного действия составляет около 2 000 рублей, но может варьироваться в связи с местностью и самой ситуацией. Таким образом, данный документ необязательно должен быть предоставлен вместе со всеми документами, но его наличие весьма желательно. Для регистрации вам понадобятся следующие документы:
    • Заявление двух сторон с просьбой зарегистрировать долю квартиры на нового собственника.
    • Три экземпляра документов о купли-продажи и приема-передачи.
    • Паспорт или другие документы, которые подтверждают личность двух сторон.
    • Документ, который подтверждает право объекта на продажу своей доли.
    • Подтверждение о письменном извещении совладельцев о продаже квартиры, со всеми подробностями и условиями – для этого вы можете воспользоваться квитанциями с почты.
    • Если собственником является несовершеннолетний – разрешение органов опеки.

Основные методы определения границы доли

Для того чтобы определить точные границы своей доли, лицо должно определить его на самом деле. Так, на практике одобрено два случая определения:

  1. По соглашению сторон – в данном способе используется только мирное соглашение между сторонами. Достичь его можно путем разговора и договоренности с другими собственниками. Если вы сможете добиться понимания, вы должны заключить письменное соглашение, и с ним заключить регистрацию прав на свою долю.
  2. Через суд – если предыдущий способ не удалось совершить, ли вам в нем отказали. Тогда вашим верным решением станет обращение в суд. Но, стоит обратить особое внимание, что выделение доли может проводиться в том случае, если это возможно сделать, не нанеся при этом вред другим лицам. Имеется в виду, что каждая доля должна обладать своим санузлом, кухней и выходом.

Очень большое влияние имеет тот факт, выделена ли ваша доля в натуральном выражении. Так, именно этот фактор определяет ваши права на имущество. А также возможность управления другими долями.

Помните, что при продаже вашей доли, особые права имеют совладельцы. Именно они могут в первую очередь претендовать на покупку. Но это вас совсем не касается, если ваша доля осталась в натуральном выражении.

Трудности при продаже доли

В каждой ситуации бывают свои трудности, а в таком деле они бывают очень часто. На это есть множество причин. Одна из них – нежелание совладельцев жить с чужими людьми, и в тоже врем отсутствие собственных денег на то, чтобы выкупить долю. Именно в такой ситуации, может возникнуть ряд проблем с другими собственниками.

На практике, очень часто бывают ситуации, когда совладельцы просто уклоняются от получения письменного предупреждения.

В таком случае объект не может продать долю, так как не имеет ни документов об отказе других собственником, ни подтверждающих квитанций о том, что он предупредил их.

В такой ситуации, вы можете попробовать передать документы лично и попросить поставить подпись на втором экземпляре, или же отправить письмо с курьером. Хоть данный метод и обойдется вам в копеечку, но сохранит гораздо больше времени и нервов.

Также может возникнуть ситуация, в которой один из совладельцев не знает где живет и находится другой собственник, а потому не может его известить. В законе есть пункт, который разрешает лицу отправить письмо на последний известный ему адрес. Но, этот факт, и даже прописанный закон, никак не помешают в дальнейшем совладельцам оспорить данное решение в суде.

Во всех случаях, продавец должен собрать как можно больше доказательств того, что он пытался предупредить совладельцев. Это могут быть чеки, фото-материалы, или же очевидцы.

Словом, все то, что могло бы оправдать его в случае возникновения споров или доведения дела до суда.

Еще одним ухищрением, которым пользуются совладельцы – является затягивания процесса.

Ознакомившись с документами, они говорят о том, что хотят купить долю, но не спешат с деньгами, документами и прочим.

Варианты решений проблемы

В таких и прочих случаях, существует ряд решений. Который поможет вам продать свою часть и не затянуть это на долгие годы:

  • Обращение в суд о выкупе доли. Бывают ситуации, когда совместное проживание с кем-либо не является возможным, именно тогда, суд может постановить, чтобы другой совладелец выкупил оставшуюся часть жилого помещения или квартиры. Например, данная ситуация достаточно обширна, когда речь идет об однокомнатных квартирках, жить в одной комнате неудобно, а потому владелец меньшей доли может обратиться в суд с просьбой о принуждении выкупе другого владельца его доли.
  • Дарственная – из-за достаточно сложного процесса оформления документов при продаже купли-продажи доли, многие продавцы оформляют сделки под видом дарения. Все дело в том, что процесс дарения не требует от владельца согласия других собственников. А потому сам процесс проходит более гладко, и не несет в себе таких проблем. Деньги же могут передаваться как лично, так и через банковскую ячейку.
  • Под видом залога – данный способ очень похож с предыдущим, так как доля оформляется как бы в залог, а деньги за нее как бы кредитом. В таком случае при невыплате кредита, лицо может забрать долю квартиры в качестве залога. Для этого действия также не требуется разрешение совладельцев. И даже если они обратятся в суд, будет очень сложно доказать факт дарения или продажи квартиры через залог.

Если собственником другой доли является несовершеннолетний гражданин

Самыми сложными являются ситуации, когда одним из собственников дома выступает несовершеннолетний гражданин. В таком случае вам потребуется подтверждение органов опеки о том, что ребенок не будет ущемлен в правах, если доля будет продана. Но, на практике очень много случаев, когда орган опеки отказывает гражданину в продаже его доли.

Например, представьте ситуацию, когда вы являетесь хозяином доли, но не можете там проживать по каким-либо причинам, и хотите ее продать. Но когда вы обращаетесь в органы опеки, то получаете отказ, по причине того, что новый собственник будет там проживать, а, значит, может ухудшить жилищные условия для ребенка.

В данном случае спорить с ними будет долго и бесполезно. А потому, будет проще оформить продажу своей квартиры через договор дарения, или же под видом залога. Ведь ни для того, ни для другого, решение опекунов не нужны.

Особенности налогообложения

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом.

Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ.

Практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона.

Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит: (1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей. Если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

0,00, (оценок: 0) Загрузка…

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/bez-soglasiya-sobstvennikov.html

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Продать долю без согласия всех собственников

Наверняка сегодняшняя тема будет интересна многим, потому что сегодня мы поговорим о том, можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, а если возможно то каков будет порядок и какие документы для этого необходимы.

Стоит начать с того, что у других собственников есть право преимущественной покупки доли в данной квартире. Это означает следующее, что прежде чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на таких же условиях.

Но в жизни случаются различные ситуации. К примеру у вас нет связи с другими собственниками, по причине того, что они находятся далеко и не проживают в данной квартире. Также между родственниками могут быть конфликтные отношения по причине которых они и сами не желают покупать долю и будут мешать продать ее третьим лицам.

Как же обойти право преимущественной покупки доли в продать свою долю в квартире?

Самый распространенный способ с такой ситуации это оформление дарения вместо договора купли продажи на покупателя.

Но таким способом вам лучше не идти, ведь в данной ситуации есть очень большой риск, что данную сделку могут признать недействительной в судебном порядке, по притворности, да и вряд ли найдется покупатель, который согласится оформить договор дарения, вместо договора купли продажи.

Есть другой вариант, можно оформить долю в качестве отступного, но при этом последствия могут быть точно такие же, как и при оформлении договора дарения, данная сделка, также может быть признана судом недействительной по притворности.

Разновидностью первого варианта с дарением, но с меньшим риском является двух шаговая сделка.

Заключается она в следующем, вы дарите покупателю какую то незначительную долю в праве собственности на квартиру, а после чего, оставшуюся часть доли вы просто ему продаете.

Таким образом у вас будет соблюдено право преимущественной покупки и никаких претензий к вам быть не может. Однако также существует достаточно большой риск, что покупатель этой доли в последствие не захочет покупать у вас остальную часть квартиры.

Как же правильно продать свою долю в таком случае?

Для того, чтобы договор купли продажи квартиры был зарегистрирован в Росреестре, ведь переход права собственности возникает с момента регистрации, вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы подтверждающие документы подтверждающие соблюдение право преимущественной покупки.

Самый простой путь, это получить от других собственников отказ от приобретения принадлежащей вам на праве собственности доли. Но если такой возможности нет, то у вас есть другие пути.

Вы можете обратиться к нотариусу, он составит заявление с предложением о покупке доли в квартире другим собственникам и на данном заявлении удостоверяет вашу подпись.

После чего нотариус сам, со своим сопроводительным письмом, отправляет данное письмо другому собственнику.

По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо что чаще бывает отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено.

Но можно и упростить решение данной проблемы

В настоящее время регистрирующий орган принимает в качестве документа подтверждающего соблюдение преимущественного прав покупки, заверенной почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у вас долю именно на тех условиях, на которых вы ее в последствие продаете. При этом на почте вам проставляют отметку о том, что был отказ от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату.

Также возможно предоставление заказного письма с уведомлением о вручении в котором также проставляется отметка почты, о невозможности доставления указанного письма, вашему адресату.

В случае если вы оформляете не договор купли продажи, а договор мены, то применяются точно такое же правила.

Если у вас несколько сособственников и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, то извещать при этом остальных вы не обязаны, ведь право преимущественной покупки будет в данном случае соблюдено.

Ну вот мы с вами и разобрались как продать долю в квартире без согласия на то других собственников. Надеюсь данная статья была вам полезна, а если у вас остались вопросы, то задайте их на нашем сайте.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи! 

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников? – Государственная инспекция Алтайского края

Продать долю без согласия всех собственников

Любая квартира по своей сути является неделимым имуществом, даже если она одновременно принадлежит двум или большему количеству собственников.

Но если владельцев несколько, у каждого из них имеется своя доля недвижимости или право на владение её некоторой частью. Поэтому любые действия по распоряжению таким имуществом будут связаны с необходимостью согласования этих действий со всеми хозяевами.

И, например, продажа части жилых метров осуществляется по тем же принципам, что и продажа всей жилой площади. Но при этом существует ряд юридических особенностей, о которых не стоит забывать владельцу каждой доли, чтобы избежать никому не нужных споров и судебных разбирательств.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Как определяются границы долей?

  1. Общая подразумевает отсутствие долей, то есть, жилая площадь оформлена только на одного хозяина (даже если он состоит в браке).
  2. Долевая — это совместное владение жильём на правах хозяина. Размер каждой доли для отдельного владельца определяется согласно документам.

    Например, супруги могут подписать брачный договор, в котором будет оговорено, что 40% квартиры принадлежит супруге, а 60% супругу. Также можно заключить отдельное письменное соглашение, дающее право на совместное владение квадратными метрами в долях.

  • Чтобы определить границы отдельной доли, необходимо выделить её в натуральном виде.
  • Например, один из членов семьи получает в собственное распоряжение одну комнату.
  • Обычно выделение в натуре — это достаточно спорный момент.

Такое соглашение служит основанием для регистрации прав на выделенную комнату или часть комнаты (квартиры).

Если спор невозможно решить полюбовно, выходом из ситуации будет обращение в судебные органы. Каждый из совладельцев собирает доказательства и передаёт их в суд. Этот орган рассматривает дело и закрепляет права на пользование частью квартиры (на выделение её в натуре).

При этом следует не забывать, что квадратные метры в натуральном виде выделяются, если имеется физическая возможность каждому из владельцев оформить изолированную жилую территорию с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом).

Можно ли продать свою долю без согласия совладельцев?

Выставляя на продажу часть такой проблемной квартиры, продавец должен помнить, что преимущественное право на приобретение доли имеется у других владельцев данной недвижимости.

Передать часть жилья другому собственнику (третьему лицу) можно только в случае, если совладельцы в письменном виде откажутся от покупки этой доли.

Но при выделении в натуре это правило можно не соблюдать. То есть, нет необходимости в отправке уведомления о предстоящей продаже другим совладельцам.

Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.

Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, продавец может на вполне законных основаниях продать жилую площадь третьему лицу. Полученный отказ необходимо предоставить в местный регистрационный орган при оформлении прав на жилую площадь для нового владельца (покупателя).

Важно, чтобы стоимость продажи не была ниже цены, указанной в уведомлении! В противном случае совладельцы могут оспорить факт продажи, сославшись на завышенную для них стоимость, заявленную в уведомлении.

Если адрес неизвестен

Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.

Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.

Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.

Можно ли обойти закон?

Если собственник всё-таки желает обойти правило о преимущественной продаже, ему необходимо воспользоваться исключительно законными методами! Как было указано выше, это добросовестная отправка уведомления, ожидание ответа и продажа в случае отказа или отсутствия ответа.

Для этого заключается отдельный договор, в котором указывается, что даритель, находясь в здравом уме и адекватном состоянии, безвозмездно передаёт указанную часть жилой площади в дар одаряемому лицу.

Согласно Федеральному закону под номером 172, вступившему в силу с июня 2016 года дарение доли квартир полностью отнесено к компетенции нотариальных контор. То есть, услуги такого рода теперь оказывают исключительно нотариусы. При этом даритель обязан документально доказать, что данная доля не была отчуждена и не находится под обременением (например, не выступает в качестве залога).

В нотариальной конторе за оформление договора взимается плата в размере 5 000 рублей. Если в договор будут вноситься дополнительные стороны, за каждую из них необходимо заплатить ещё по 300 рублей.

Также в государственную казну уплачивается налог в размере 0,5% от установленной кадастровой стоимости. Например, если недвижимость стоит один миллион, то уплатить придётся дополнительно 5 000 рублей.

Кроме того, уплачивается пошлина в размере до 2 000 рублей.

Ещё один возможный способ продажи — это передача части квартиры (её доли) в счёт погашения задолженности или кредита. Но этот способ используется реже, чем предыдущий.

Для осуществления такой продажи необходимо вначале заключить договор о залоге жилья.

А затем, в случае непогашения задолженности, передать её во владение новому хозяину (бывший владелец подписывает письменный отказ от права владения).

Возможные последствия

Фиктивное дарение — достаточно рискованное мероприятие.

В случае обнаружения обмана, недовольная сторона может прибегнуть к обращению в суд, опираясь на свидетельские показания.

Как правило, при проведении сделки купли-продажи нотариальная контора тщательно проверяет выставленную на продажу недвижимость. Нотариус через электронные реестры определяет, не находится ли доля в отчуждении, под арестом, не является ли она залогом, есть ли прописанные в квартире дети, ещё не достигшие восемнадцати лет.

Основания для подачи иска — это отсутствие уведомления, несоблюдение сроков ожидания ответа на это уведомление, фиктивное дарение.

Право на обращение в суд имеют только лица, являющиеся совладельцами данной квартиры, и имеющие соответствующие документы для подтверждения факта владения долями. Для обоснования иска необходимо также предъявить всю имеющуюся документацию, подтверждающую допущенные продавцом нарушения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Источник:

В каких случаях может потребоваться продажа квартиры по частям?

Эта потребность возникает тогда, когда квартира (или любая другая недвижимость) принадлежит не одному владельцу, а нескольким – двоим или более, причём этим людям не удалось прийти к согласию по поводу дальнейшей судьбы их общего имущества. Кто-то предпочёл бы продать квартиру и получить деньги, а кто-то – продолжать жить на том же месте, причём компромиссное решение найти не удалось.

  • Например, взрослые дети (братья или сёстры) получили наследство после смерти родителей. Родители оставили жильё не кому-то одному из них, а сразу двоим или троим.
  • Другой распространённый случай – супруги приобрели квартиру в браке, а потом решили развестись. Жилье по-прежнему принадлежит им обоим на правах долевой или даже совместной собственности, но жить вместе муж и жена больше не планируют.

Порядок продажи доли в квартире

Предположим для простоты, что у квартиры есть два собственника, и один из них желает продать свою долю, а второй – нет.

В таком случае у второго собственника есть преимущественное право приобрести долю первого собственника. Если второй собственник согласен, то он просто выкупает квартиру в полную собственность.

Когда собственников несколько, и все они согласны выкупить продаваемую долю, продавец может выбрать, кому он хочет её продать.

Если другой собственник (или собственники) не хочет покупать оставшуюся долю квартиры, необходимо получить отказ от выкупа. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и по возможности заверен у нотариуса.

Если второй собственник отказывается составить такой документ, можно направить ему предложение по почте, письмом с объявленной ценностью и полной описью вложений, а также уведомлением о вручении.

В письме обязательно должны содержаться условия продажи и стоимость.

  • Кстати, если доли собственников неравные, то суд даже может обязать владельца большей доли выкупить меньшую часть, особенно когда эта часть действительно очень мала.
  • Если, получив такое письмо и подписав уведомление о вручении, второй собственник не даёт ответа в течение месяца, то можно начать искать покупателя на стороне.
  • Важно помнить, что цена, предлагаемая посторонним покупателям, не может быть ниже той, которую предложили второму собственнику.
  • Если стоимость снизится в процессе переговоров со сторонними покупателями, придётся повторить процедуру, изложенную выше, и вновь затребовать письменный отказ второго собственника от приобретения вашей доли.

Что делать, если местонахождение второго собственника неизвестно?

Это довольно распространённый случай, особенно если речь идёт не о родственниках, а о бывших супругах. Казалось бы, всегда можно направить предложение по адресу квартиры, долю в которой предполагается продать.

По крайней мере, этот адрес второго собственника точно есть.

Если по данному адресу он не проживает, то и ответить в течение месяца не сможет, а значит, можно выставлять долю в квартире на продажу на стороне.

Но зачастую второй собственник, спустя некоторое время, приходит в суд с намерением оспорить эту сделку, и суд вполне может принять его сторону.

Чтобы этого избежать, необходимо собрать доказательства, что были предприняты все возможные шаги для информирования отсутствующего собственника о планах по продаже доли в квартире.

Потом эти свидетельства можно будет предъявить в суде.

Что делать, если доли собственников не выделены?

Если речь идёт не о долевой собственности, а о совместной, ситуация немного осложняется. Скорее всего, в этом случае речь идёт о муже и жене, приобретавших квартиру или другую недвижимость в браке без брачного договора.

Они могут владеть имуществом на праве собственности без выделения долей. В этом случае супруги (или бывшие супруги) могут заключить соглашение о разделении долей. Он оформляется в письменной форме и регистрируется у нотариуса.

Если договориться не удалось, можно обратиться в суд, который, скорее всего, присудит каждому из супругов по 50%.

Надо иметь в виду, что выделение доли в имуществе не означает фактическое выделение каких-то элементов этого имущества. Речь идёт о выделении доли в праве собственности.

Конечно, бывает и так, что имущество можно разделить – например, когда речь идёт о дачном участке, где есть несколько отдельных строений. Но это редкий случай.

Обычно подразумевается, что владельцы выделенных долей всё равно пользуются имуществом совместно и без ограничений.

Когда все препятствия устранены и покупатель найден, можно приступать к оформлению сделки купли-продажи недвижимости. Это очень важный шаг: если допустить ошибку на этом этапе, то второй собственник может оспорить сделку по продаже квартиры в суде. Сделка обязательно проводится в письменном виде и регистрируется в соответствующих государственных органах.

В любом случае, если вы планируете продажу своей доли в квартире, где кроме вас есть и другие собственники, рекомендуется проконсультироваться с юристом, так как основанием для её расторжения могут быть и такие обстоятельства, как проживание в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Если по какой-то причине вступить в переговоры со вторым собственником вообще не удалось (либо нет желания это делать), можно избавиться от имущества более рискованным путём — без его фактической продажи.

Следует только помнить, что второй владелец может оспорить сделку в суде, если удастся доказать, что дарение или залог были только прикрытием с целью продажи квартиры без его ведома.

В таких случаях суд часто становится на сторону обманутого собственника.

  • Вариант первый. Можно передать свою долю квартиры по договору дарения, а в этом случае никто не обязан предлагать второму собственнику приобрести эту долю. Более того, даже ставить его в известность необходимости нет. Однако новому владельцу доли придётся заплатить налог на доходы физических лиц от стоимости полученной в дар квартиры, если этот человек не является близким родственником дарителя. Ещё один недостаток этого способа заключается в том, что передачу денег проконтролировать практически невозможно. Есть риск, что вы передадите права на квартиру другому человеку, а денег не получите – у вас нет никаких оснований их потребовать.
  • Вариант второй. Доля в недвижимом имуществе оформляется как залог по договору займа. «Должник» не расплачивается с «кредитором», и доля в квартире отходит ему.

Источник: https://giak.ru/garazh/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Продать долю без согласия всех собственников

Согласно нормам п. 1 ст. 244 ГК РФ общая собственность подразумевает нахождение одного объекта в собственности двух и более собственников.

При этом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) общая собственность по умолчанию будет долевой, если закон не предусмотрел возникновение общей совместной, например в отношении имущества супругов (ст.

 256 ГК РФ) или фермерского хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Такой правовой режим владения и распоряжения возможен в отношении как неделимых, так и делимых вещей.

Для первых — по умолчанию, для вторых — если общая собственность предусмотрена законом или договором.

Распоряжение долей происходит, исходя из норм п. 2 ст. 246 ГК РФ, только на основании достижения соглашения всеми собственниками.

Продать, заложить свою часть в долевой собственности на возмездной основе можно, только если соблюсти процедуры, определенные в ст. 250 ГК РФ. Безвозмездное отчуждение (дарение или завещание) соблюдения этой процедуры не требует. Статья содержит исчерпывающий перечень возможностей по распоряжению долей в общей долевой собственности.

В практике встречаются ситуации, когда истцы пытаются оспорить какие-либо действия, совершаемые с объектом общей собственности, например крепление кондиционеров к стене дома, но суды стоят на позиции, что они не являются распоряжением в понимании именно ч. 2 ст. 246 ГК РФ (см. постановление 13-го ААС от 17.10.2017 по делу № А56-4124/17). 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Процедура уведомления второго собственника 

Для реализации своего права на продажу доли в приватизированной квартире без согласия других собственников владельцу доли необходимо соблюсти нормы ст. 250 ГК РФ, говорящие о преимущественном праве.

Ему потребуется реализовать следующую процедуру:

  1. Уведомить других собственников о своем намерении переуступить долю третьим лицам. Закон не потребует обязательно учитывать их интересы только в одном случае — если доля продается на публичных торгах в порядке удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника (ст. 255 ГК РФ). Такое уведомление направляется в письменном виде с указанием цены доли и условий ее реализации (формы оплаты, наличия дополнительных обязательств). Как его составить рассказано в статье Образец уведомления о продаже доли в квартире.
  2. Дождаться завершения месячного срока, в течение которого иные участники могут выразить согласие на покупку доли. Что касается способа выражения согласия, рекомендуется незамедлительно выразить его в форме нотариальной сделки, в противном случае есть риск, что намерение сособственника не будет признано действительным (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 20.07.2016 по делу № 33-9521/2016).
  3. По истечении срока или при получении отказов продать объект третьим лицам. Важно, что такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. Регистрация перехода права займет в этом случае 3 дня (см. информацию Росреестра от 04.2018). 

Если эти требования были нарушены, то согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ иные собственники смогут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Закон устанавливает срок 3 месяца на предъявление такого требования. 

Спорные ситуации, возникающие в связи с продажей доли в приватизированной квартире

Продажа доли квартиры без согласия второго собственника требует внимания к правильности оформления всех документов, подтверждающих факт его уведомления, и чистоте самой сделки по продаже доли.

Типичными ошибками могут стать:

  • уведомление ненадлежащим образом (например, направление сообщения по электронной почте без удостоверения его электронной подписью, направление простого, а не заказного письма, уведомление не по адресу места жительства);
  • реализация доли на условиях, отличных от предложенных другим участникам долевой собственности;
  • использование механизма мнимого дарения, при котором сначала происходит дарение небольшой части, третье лицо становится собственником и соблюдение норм ст. 250 ГК РФ не требуется (см. решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.01.2018 по делу № 2-9722/18, любопытно, что на истца были переведены и права по договору дарения);
  • несоблюдение установленных сроков ожидания реакции, продажа доли ранее месяца, если нотариус удостоверит такую сделку, опираясь на ненадлежащим образом оформленные отказы. 

В каждом из этих случаев могут возникнуть неблагоприятные правовые последствия. Также владелец доли должен соблюсти все требования, возникающие при продаже жилых помещений. О них можно прочитать в статье «Особенности продажи жилых помещений». 

Судебная практика по делам об оспаривании продажи доли без согласия собственника 

При изучении судебной практики можно увидеть, что наиболее частым случаем нарушения прав других собственников является уклонение от заключения договора купли-продажи при наличии согласия второго участника долевой собственности. Направление согласия, наличие денег на счету, подготовка проекта договора не становятся надлежащими основаниями для заключения договора.

Ущемленные в своих правах собственники выбирают один из трех путей восстановления права:

  • передачу прав собственника;
  • понуждение к заключению договора купли-продажи;
  • признание договора с третьим лицом недействительным. 

Суды в ряде случаев считают, что при оформлении акцепта на оферту второй собственник может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (см. решение Авиастроительного суда г. Казани от 07.

06.2018 по делу № 2-1245/2018). Однако при выборе способа правовой защиты следует опираться на нормативную базу, установленную ст. 250 ГК РФ, и все же требовать перевода прав и обязанностей нового собственника.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/prodazha_doli_v_kvartire_bez_soglasiya_drugih_sobstvennikov/

Как продать долю без согласия всех собственников, не переступая закон?

Продать долю без согласия всех собственников

Единоличное право на недвижимое имущество дает возможность распоряжаться подобным объектом по личному усмотрению, без дополнительных условий.

Однако, в случае, когда собственников в квартире или доме несколько, вопрос о способах реализации: наем, продажа или аренда без согласия всех собственников становится коллизионным (спорным).

Чтобы избежать правовых проблем и оформить сделку купли – продажи доли недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством, следует четко знать порядок действий, а также возможные причины для обращения в суд.

Долевая собственность на квартиру

В случае, когда законом или договором установлено право на владение, пользование и распоряжение объектом недвижимости несколькими лицами, речь идет о долевой или совместной собственности.

Чтобы понять отличие и сходство этих двух понятий, проведем сравнительный анализ:

Критерий

Долевая собственность

Совместная собственность

ОбъектыНедвижимое имуществоНедвижимое имущество
СубъектыЛюбые граждане, состоящие в гражданско-правовых отношенияхЛица, состоящие в правоотношениях согласно нормам Семейного кодекса РФ
Определение долиЧасть права владения определена в процентном соотношении, либо в выделении в натуреДоля фактически не определена (право каждого считается равным)
Согласие других собственниковТребуетсяТребуется

Из представленной таблицы следует, что долевая собственность является последствием гражданско-правовых отношений, а не семейных. Поэтому здесь необходимо рассматривать следующие основания для получения долевой собственности:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  1. Наследство;
  2. Дарение;
  3. Приватизация;
  4. Купля – продажа одного объекта несколькими лицами.

Совместная же собственность вытекает из брачно-семейных отношений, в том числе относительно вопросов владения имущества детьми в результате приватизации квартиры семьей.

Продажа доли в квартире без согласия всех собственников

Реализация имущества, находящегося в правовом поле общей собственности, стоит под запретом, в случае если сделка проходит без согласия второго собственника. Данный вопрос требует особого понимания.

Гражданский кодекс, а именно статья № 250, говорит о преимущественном праве на покупку доли в квартире уже проживающими в ней лицами, которые на основании закона или договора являются такими же владельцами. В связи с этим выделяют следующие причины запрета несогласованной продажи части имущества:

  1. Нарушение прав третьих лиц (в частности сособственников) относительно выбора места проживания – в случае, когда новый собственник имеет другие представления о проживании и пользовании в общей квартире;
  2. Нарушение прав иных зарегистрированных лиц на пользование квартирой, которая уже является частью их имущества.

Именно поэтому продавец должен первоначально предложить свою долю другим собственникам, которые, скорее всего, заинтересованы увеличить свою долю, чтобы в дальнейшем получить возможность стать единоличным владельцем со всеми вытекающими юридическими последствиями.

Условия для продажи доли

Исходя из вышесказанного, есть несколько способов продать свою долю в квартире и при этом не нарушить закон. Среди них есть абсолютно законные и условные, которые хоть и не являются грубым нарушением, но могут повлечь за собой судебное разбирательство по факту оспаривания сделки заинтересованным лицом.

Судебная и правоприменительная практика граждан в сфере заключения сделок с недвижимым имуществом выделяет следующие методы продажи:

  1. Получение согласия всех собственников в установленном порядке – и дальнейшая реализация доли путем заключения договора купли – продажи. Самый оптимальный и законный способ. Однако большое количество действий, и не всегда хорошие отношения с другими хозяевами приводят к невозможности исполнения всех пунктов закона;
  2. Доля – предмет залога. Скрытая продажа, позволяющая скрыть условности обязательного оформления согласия других долевых владельцев. Между лицами оформляются кредитные правоотношения, которые ставят одним из условий передачу квартиры в качестве залогового имущества. Конечным решением является отказ выплачивать заемные средства и фактический переход прав собственности доли к кредитору (скрытому покупателю);
  3. Дарственная на долю. Указанный способ также признается условно-законным, поскольку непосредственная продажа оформляется скрыто, под видом другой сделки, с другими основаниями и условиями. При этом гражданское законодательство позволяет в этом случае обойтись без одобрения других собственников и распорядиться частью своего владения по усмотрению продавца.

Основные шаги

Если говорить о законной продаже доли в имуществе, нужно обязательно упомянуть о порядке действий, несоблюдение которых может повлечь возникновение спорных моментов:

  1. Объявление о продаже доли в квартире лицам, являющимся остальными долевыми владельцами. Подобные уведомительные письма лучше всего рассылать почтовыми заказными отправлениями, которые будут реально отображать сведения о получении подобных предложений от продавца. Каждое предложение должно быть как осведомительного характера, так и информационного: указывается сумма сделки, по которой предлагается продать имущество: в последующем ее нельзя ни завышать, ни занижать.
  2. В течение месяца ожидается ответ либо письменный отказ от представленного предложения. В таком случае у продавца есть возможность продать долю сособственнику, либо заключить сделку с третьим лицом.
  3. Подготовка документов, оформление сделки и регистрация нового собственника доли недвижимого имущества.

Как правило, лицо, которое оказывается в неловкой ситуации – это покупатель. Именно к нему будет обращено судебное требование о передачи имущества лицам, наделенным преимущественным правом. В таком случае закон обязывает обе стороны договора купли – продажи быть внимательными при заключении сделки, чтобы в дальнейшем избежать процессуальных проблем и судебных тяжб.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/prodat-dolyu-bez-soglasiya-vseh-sobstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.