Продать долевую собственность дома и земельного

Содержание

Долевая собственность на дом в 2020 году – как продать и оформить – Семейный вопрос

Продать долевую собственность дома и земельного

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  1. Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  2. Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  3. Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  4. Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  5. Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  6. Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.

Документы

Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

Сроки

Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

  1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
  2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

Стоимость

При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.

За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

Как продать долю в доме без согласия других собственников

Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  1. Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  2. Выжидается срок получения ответа.
  3. По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  4. Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  5. В банке арендуется ячейка.
  6. Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  7. Регистрируется право собственности покупателя.
  8. Продавец осуществляет расчет через банк.
  9. Покупатель получает долю в доме и землю.

Как разделить на доли в натуре

В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

  1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
  2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

  • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
  • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
  • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

Источник: https://xn--e1aaibdeebqcfeb5dt2al.xn--p1ai/imushhestvo/dolevaya-sobstvennost-na-dom-v-2020-godu-kak-prodat-i-oformit.html

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Продать долевую собственность дома и земельного

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

  • для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
  • для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

  1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

  1. Подготовка пакета документов:
  • Выписка из ЕГРП при ее наличии;
  • Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Квитанция об оплате налогового взноса.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

  • Персональные данные контрагентов;
  • Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
  • Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
  • Цена сделки;
  • Метод оплаты и сроки зачисления средств;
  • Ограничения по использованию объекта.
  1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

  • Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
  • Копию доверенности (при наличии);
  • Копию идентификационного кода;
  • Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
  • Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
  2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Источник: https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/prodazha-doli.html

Как продать долю в доме с землей, продажа части дома, долевая собственность на землю и дом

Продать долевую собственность дома и земельного

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся.

При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу.

Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре.

Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи.

В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления.

Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Долевая собственность на дом и землю, какие действия можно совершать с участком, советы юристов

Продать долевую собственность дома и земельного

В законодательстве отражено несколько вариантов наделения граждан правами собственности на объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса под общей собственностью стоит понимать имущество, которое принадлежит двум и более лицам.

Если земельный участок или дом находится в общем владении у нескольких людей – это совместная собственность. Если же в этих объектах выделены доли для каждого сособственника – это долевая собственность. Их размер устанавливается с учетом достигнутого письменного соглашения или на основании судебного решения. При отсутствии договоренностей принадлежащие части считаются равными.

В качестве наиболее распространенных факторов, когда гражданин может стать владельцем доли, можно выделить следующие позиции:

  1. Получение объекта по наследству. Если земельный участок или дом причитается лицу в соответствии с завещанием, размер выделенной части определяется самим наследодателем. При отсутствии данных уточнений каждый из претендентов наследует в равных долях. При возникновении спорных ситуаций между правопреемниками положенная часть устанавливается согласно решению суда по исковым требованиям от одного из заинтересованных лиц.
  2. В ходе приватизации.
  3. Возведение дома на участке с тем учетом, что он будет разделен между несколькими гражданами.
  4. Получение собственности в результате совершения процедуры дарения.
  5. Строительство общего фермерского хозяйства на земле.
  6. Выделение доли в имуществе, совместно нажитым супругами.

К примеру, муж и жена купили участок для сооружения дома. Земля была оформлена на супруга, но по нормам ст. 256 ГК РФ объекты, приобретенные в браке, признаются совместными – каждый из них становится обладателем 50% от недвижимости. Размер может быть уточнен либо в брачном контракте, либо в отдельном письменном соглашении, либо в судебном порядке.

Как оформить долю?

В полной мере распоряжаться принадлежащей долей можно лишь после оформления дома в собственность. Для этого собственнику придется следовать конкретной инструкции:

  1. Подать запрос в Бюро технической инвентаризации на получение технического паспорта и плана сооружения.
  2. Зарегистрировать частный дом в Росреестре. В результате проведенной процедуры заявитель получает выписку из ЕГРН.

Важно: если сооружение располагается на дачных участках, постановка на кадастровый учет не считается обязательной.

  1. В конечном счете остается лишь зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Чтобы подтвердить возможность владения конкретной долей из общего имущества, необходима подача соответствующего ходатайства от каждого собственника, интересы которых будут затронуты в результате выделения доли. Допустимо обращение одного владельца, но в данном случае потребуется письменное согласие от всех заинтересованных лиц.

В некоторых ситуациях провести данную процедуры оказывается невозможным, если объект имущества используется в полной мере, в результате чего выделение доли в натуре по закону недопустимо.

В таких случаях совладельцы достигают соглашения об особенностях использования принадлежащей собственности.

Если гражданин решает продать свою часть, он вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию, если данный момент предусмотрен договором или возможен на основании судебного решения.

Чтобы избежать конфликтов, при оформлении имущества в долевую собственность совладельцам рекомендуется заранее определить права и обязанности, условия распоряжения и санкции за несоблюдение установленных правил.

Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?

Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:

  • паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
  • доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
  • бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
  • заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
  • письменное согласие от каждого сособственника;
  • квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.

Вышеуказанный перечень документов не является исключающим, так как может дополняться другими сведениями – полный список в данном случае определяется с учетом обстоятельств конкретной ситуации.

Права собственников недвижимого имущества

Наличие даже минимальной доли в доме предполагает обеспечение прав собственности на часть недвижимости. Полномочия предусмотрены в ст. 209 ГК РФ. В качестве доступных возможностей владельца стоит выделить:

  • владение домом и земельным участком;
  • распоряжение без каких-либо ограничений;
  • использование объектов недвижимого имущества по своему усмотрению.

Однако долевая собственность несколько отличается от той, что находится в индивидуальном владении. Очевидно, что второй вариант гораздо удобнее, т. к. не требуется достигать договоренностей с иными сособственниками. В первом случае понадобится принимать к учету интересы других лиц, что ограничивает каждого владельца доли в распоряжении принадлежащей собственности.

Продажа доли

Каждый из собственников вправе реализовать свою часть имущества и тем самым покинуть состав совладельцев. При продаже частного дома покупатель приобретает также долю земельного участка. Важно при этом учитывать ряд особенностей:

  1. Первоначально потребуется уведомить о намерении совершить сделку других дольщиков – сделать это нужно в письменной форме, указав при этом стоимость отчуждаемой собственности и условия проведения процедуры.
  2. Необходимо провести межевание земельного участка, на котором располагается жилой дом.
  1. Важно принимать к учету так называемое преимущественное право приобретения, суть которого заключается в том, что в первую очередь купить долю могут совладельцы. Привлекать покупателей со стороны можно лишь по истечении месяца с даты извещения или же при получении письменных отказов со стороны сособственников.
  2. Должен быть соблюден принцип единообразия цены и условий продажи – недопустимо ставить большую стоимость для совладельцев и меньшую – для сторонних покупателей.

Важно: если хотя бы одно из вышеперечисленных условий будет нарушено, сделка признается недействительной. К примеру, при несоблюдении преимущественного права покупки заинтересованные лица вправе в течение трех месяцев подать иск с требованием реализовать процедуру в соответствии с нормами закона.

Сдача в аренду

В данном случае предусмотрено немало ограничений. Так, если долю нельзя выделить в натуральном размере, то сдача в аренду не может быть осуществлена.

Заключение подобной сделки в отношении доли в жилом доле возможного тогда, когда она представлена в виде отдельного помещения. Стандартно такие спорные ситуации решаются на собрании дольщиков – в любом случае потребуется их согласие.

Указание в завещании

Собственник доли вправе отразить ее в своем письменном волеизъявлении, уточнив при этом кому и в каком размере, отойдет часть имущества. Завещание будет открыто сразу же после того, как умрет наследодатель.

Что примечательно, владелец может оставить долю правопреемникам даже в том случае, если остальные сособственники не дали на это согласие. В соответствии со ст. 246 ГК РФ завещание является безвозмездной односторонней сделкой, что избавляет гражданина от получения одобрения от иных заинтересованных лиц.

Более того – необязательно извещать их о том, что доля подлежит передаче наследнику. Нужно лишь оформить документ соответствующим образом, заверив его в нотариальной конторе.

Дарение доли в жилом доме

Оформление дарственной и завещания обладает схожими особенностями – для совершения сделки дарения в пользу близкого родственника или иного другого лица нет необходимости в получении разрешения со стороны совладельцев, так как суть данных сделок подразумевает безвозмездность.

Однако не редкость, когда собственники, таким образом пытаются избежать дополнительных процедур, фактически продавая долю, но оформляя при этом сделку в виде дарения. В таких ситуациях существует немало споров и конфликтов, разбирать которые приходится в судебном порядке.

Использование в качестве залога

Закон не предусматривает ограничений, касающихся использования доли в жилом доме, квартире или земельном участке в виде залогового имущества при оформлении займа. В теории, данный вариант может быть реализован, но на практике обеспечить его применение проблематично.

Сложность заключается в том, что банки не видят интереса в использовании доли как залога – слишком много сопутствующих трудностей, для разрешения которых придется потратить немало средств и времени. В частности, первоначально потребуется выделить часть в натуре и представить ее конкретных квадратных метрах.

В этом случае согласие от совладельцев не требуется. В большинстве случаев именно они являются приобретателями доли, если ее собственник нарушил условия кредитного соглашения. В противном случае имущество реализуется на публичных торгах.

Регистрация и прописка

Распоряжение долей в жилом доме позволяет на законных основаниях оформить прописку. Если владелец выполняет ее для себя, то разрешения от иных дольщиков не считается необходимым. В случае регистрации третьих лиц – инициатору придется заполучить согласие от всех заинтересованных граждан. В качестве исключения выступает постановка на учет детей владельца.

Как происходит выделение доли в натуре?

При совершении большинства сделок владельцу необходимо запрашивать согласие у других сособственников. Подобный подход не слишком удобен, зачастую препятствует успешной реализации отдельных операции. Поэтому стоит задуматься о выделении доли в натуре – это существенно упростит выполнение множества сделок. Порядок действий таков:

  1. Достигнуть договоренности с другими сособственниками.
  2. Привлечь инженера, подав соответствующую заявку в Росреестр или БТИ.
  3. Рассмотреть вариант с выделением доли в натуре – нужно принимать к учету, что не всегда это возможно в силу технических требований.
  4. Переоборудовать жилое помещение, устроив изолированную площадь с отдельным входом и инженерными коммуникациями.
  5. Рядом с домом фактически определить границы принадлежащей площади на земельном участке.
  6. Оформить технический паспорт и зарегистрировать объект в кадастре.

В конечном счете остается дождаться регистрации прав собственности в Росреестре.

Обязанности собственников доли в недвижимом имуществе

В первую очередь – несение денежных затрат на содержание дома и земли, выраженных в виде обязательных расходов, а именно:

  • коммунальные платежи;
  • ремонтные работы;
  • налоговые сборы.

Важно: владельцы несут затраты исключительно в рамках принадлежащих им долей.

Сособственники вправе самостоятельно определить варианты с освобождением от обязательных расходов. К примеру, обговорить договоренность, по которой пенсионеры и многодетные семьи могут не оплачивать ремонт или вносить сумму в виде половины от коммунальных взносов.

Также неравномерность затрат может быть обусловлена иными обстоятельствами. Так, если один из совладельцев проживает в другом месте, он может избежать необходимости оплаты коммунальных платежей, но при этом, при проведении ремонтных работ он все равно обязан вносить соответствующую сумму.

Еще одна обязанность – это своевременное извещение и получение согласия от всех сособственников о намерении совершить возмездную сделку, по результатам которой будут затронуты интересы остальных хозяев. Если же достичь договоренности не вышло, придется обратиться в суд – лишь при положительном решении ведомства можно рассчитывать на беспроблемную реализацию сделки.

Важно: уведомление, отказ от преимущественного права, согласие на проведение операции – все это должно оформляться исключительно в письменном виде.

Как продать дом в долевой собственности в 2020 году?

Продать долевую собственность дома и земельного

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Какие преимущества продажи без нотариуса?

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры.

Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно.

При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей.

Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность.

А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Представитель агентства приводит еще один пример. Если собственников трое и продают одновременно все свои доли, то сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Но если среди них есть несовершеннолетние и недееспособные лица — придется идти к нотариусу, даже если с продажей жилья согласны все собственники.

— Если собственник один, нотариального заверения не требуется. Нотариальное обеспечение в этом случае может быть добровольным. Но это дополнительные траты. Если собственники хотят заложить имущество, действует та же схема: если закладываются обе доли, сделка ненотариальная.

Это, наоборот, упрощает жизнь. Если не ошибаюсь, до 2016 года нотариального удостоверения вообще не было. В этом нет необходимости. Нотариус дает дополнительные гарантии прав несовершеннолетних, — отметил Веретенников.

Какие риски несет инициатива?

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо.

Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что при совершении сделок с недвижимостью действительно может быть много подводных камней, о которых собственник не сможет узнать без помощи специалиста. Однако решить всех проблем нотариус все равно не сможет.

— Нужно обратить внимание, что нотариус будет отвечать за последнюю сделку между продавцом и покупателем, которую удостоверяет он.

Но если до этого была 5—6-летняя история у этой квартиры, нотариус не может увидеть это без дополнительных запросов, здесь о его ответственности говорить очень сложно.

Если прописать и определить ответственность нотариусов по всей истории квартиры в регрессном порядке, я думаю, что многих сделок в этом случае просто не будет.

По сделкам купли-продажи, которые прошли, допустим, пять лет назад, могли быть проблемы — неправильно оформлено наследство, ущемлены права некоторых наследников, которые могут узнать об этом и заявить свои требования. При проверке истории квартиры можно ужаснуться. Нужно, чтобы нотариусы смотрели всю историю квартиры, — считает Гизатова.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости.

Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Источник:

Как продать долю в доме с землей — Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.

В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.

Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

  1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
  2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает долю в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцев, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

Источник: https://krivtsovo.ru/prochee/kak-prodat-dom-v-dolevoj-sobstvennosti-v-2020-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.