Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок

Содержание

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но “коммунальных бизнесменов” такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за “общедомовые услуги”, а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят “не туда”, и озаботились сменой управляющей компании.

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Источник: https://life.ru/p/1337170

Порядок и нюансы смены управляющей компании многоквартирного дома

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

  • Жильцы принимают решение о смене организации.
  • Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
  • Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
  • Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
  • Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Обязанности УК

О том, какие обязательства несет управляющая компания по содержанию дома — читайте в статье здесь

  • Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в ании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
  • Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
  • Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
  • Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет , оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Выбираем – ТСЖ или УК

Что лучше выбрать — ТСЖ или УК. Какие у них плюсы и минусы? Разберем на нашем сайте здесь

  1. Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
  2. Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
  3. Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
  4. Согласование условий с управляющей организацией.
  5. Перезаключение соглашения.

Определиться с новой компанией рекомендуется до назначения и проведения общего собрания. Благодаря этому выбор будет объективным, а не спешным.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Источник: https://realtyinfo.online/6196-menyaem-upravlyayushhuyu-kompaniyu

Смена управляющей компании в многоквартирном доме

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок
Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На ании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Читайте подробнее о том, как создать ТСЖ.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного ания;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

    Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его.  Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  3. Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  4. Составление протокола собрания.

Все жильцы, проавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

Конкурс по выбору новой управляющей компании

Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

Уведомление старой организации о ее смене

По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

Подписание соглашения с новой компанией

В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Узнайте детальнее, какие положения должен содержать договор с управляющей компанией.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

Заключение

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/smena-upravlyayushchej-kompanii-v-mkd.html

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок

Далеко не всегда работа УК устраивает собственников жилья. В результате, накапливаются нарекания к работе, общий уровень неудовлетворенности растет. Встает вопрос о смене управляющей компании в многоквартирном доме на более эффективный вариант – другую УК или создать новое товарищество собственников.

В 2015 году, с целью обеспечения большего контроля за качеством предоставляемых услуг, было введено обязательное лицензирование деятельности компании, которая управляет домом.

Однако работа компаний по-прежнему вызывает претензии со стороны собственников жилого дома.

Смена УК является действенным способом решения проблемы, однако требует основательной подготовки, активной позиции самих жильцов и знания законодательной базы.

Причины, чтобы сменить УК

Договор, заключаемый между УК и собственниками, содержит положения об обязательствах компании, и при выявлении низкого качества производимых работ, нарушениях сроков или невыполнения положенных мероприятий в области коммунального хозяйства ЖКХ, владельцы недвижимости инициируют процесс изменения управляющей компании и выдвигают, при необходимости, претензии в ее адрес.

Жилищным Кодексом регулируется круг обязанностей УК, чья деятельность должна быть направлена на обеспечение высокого уровня жизни и комфорта для всех жильцов дома. Согласно ст. 162 ЖК РФ, полномочия УК реализуются согласно заключенного договора, одобренного решением общего собрания всех жильцов.

Нарекания по любому из пунктов данного документа, согласно ч.8.2 ст. 162 ЖК, в 2018 году позволят собственникам жилья расторгнуть отношения с действующей УК и передать управление другой.

Так как смена управляющей компании в многоквартирном доме довольно сложна ввиду необходимости соблюдения определенного порядка действий и активности самих жильцов, следует разобраться в причинах, которые могут стать основанием, чтобы расторгнуть действующий договор:

  1. Срок действия договора истек.
  2. Требуемые по договору работы не выполняются.
  3. Объем исполняемых работ недостаточен или характеризуется низким качеством.
  4. Поступающие заявки на ремонт не исполняются в положенный срок.
  5. Деятельность управляющей компании непрозрачна, а информация о ней скрыта от собственников квартир.

Когда лучше сменить УК

Так как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно лишь в строгом соответствии с установленной по закону последовательностью, порядок действий должен быть заранее изучен и четко определен.

Жильцы МКД имеют право определять УК по своему усмотрению и заключать с ней договор на любой срок в пределах до пяти лет.

Рекомендуется сменить управляющую компанию по окончании действующего контракта, либо по истечении первого года на обслуживании у текущей УК, слишком ранняя смена УК не позволит полностью проявить себя новому исполнителю.

По завершении года работы становится более понятно, каковы действительные успехи нового юрлица, и нужна ли будет замена.

Процедура по смене

Заключив однажды договор на управление с определенной организацией, жильцы вовсе не обязаны быть бессрочно привязанными к одной и той же конторе. Если текущая УК не справилась с возложенными на нее ожиданиями, настало время изучить особенности процедуры перехода под управление к другой организации.

Благодаря смене УК, жильцы смогут повысить уровень комфорта при проживании в МКД, а также создать эффективное рациональное снабжение жильцов всеми требуемыми ресурсами, заботясь также о поддержании коммуникаций в отличном состоянии.

Немаловажно, при замене одной компании на новую, тщательно изучить текущее положение на рынке данного вида услуг, чтобы принять верное решение.

Чтобы перейти в другую УК, проходят несколько этапов, состоящих из множества различных мероприятий. В обобщенном виде можно представить следующий порядок действий:

  1. Достигнуть единое решение собственников сменить компанию, с которой они сотрудничают на данный момент.
  2. Подобрать наиболее эффективную организацию, которая сумела бы оптимально организовать работу по управлению различными сферами потребностей всего дома.
  3. Составленный и подписанный протокол собрания жильцов передают в адрес УК, с которой намерены расторгнуть отношения, и новой организации.

К числу основных частых нарушений смены УК относится ненадлежащее оповещение о предстоящих изменениях.

Последовательность действий

Когда недовольство работой действующей УК привело к поднятию вопроса о ее замене, все следующие действия исполняются в строгой последовательности, установленной положениями жилищного законодательства:

  1. Выбор новой УК, на основании информации о рейтингах, сбора отзывов от жильцов других домов под управлением новой организации, обсуждение вопросов с потенциальными кандидатами на управление домом. Рекомендуется подбирать наиболее дотошных жильцов, готовых критиковать и выяснять наиболее волнующие проблемы с руководством новой УК.
  2. Определение способа заменить компанию: путем выбора новой УК в связи с окончанием текущего договора, лишении лицензии, по соглашению или через одностороннее расторжение при выявлении нарушений условий подписанного договора. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ №7677/11 от 22 ноября 2011г., жильцы вправе произвести досрочную смену компании при принятии такого решения общим собранием, даже если серьезных отклонений в работе текущей организации не имеется. На основании п.1 ч.1 ст. 137 ЖК, отказ от текущей УК возможен при организации ТСЖ.
  3. Собрание собственников помещений в многоквартирном доме (допускается очно-заочная форма). На этом мероприятии, в рамках заранее подготовленной повестки, жильцы решают разорвать отношения с действующей УК, выбирают дальнейший способ управления и утверждают новую организацию. Важным моментом является надлежащее уведомление собственников о планируемом собрании (это можно сделать лично с распиской в получении уведомления, заказным письмом, либо через размещение объявления на доме, если такое правило было введено собранием жильцов ранее). В рамках заочной части собрания необходимо обойти тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании
  4. После составления протокола, в течение 10-дневного срока, все собственники уведомляются о принятом решении с размещением документа в общедоступном месте, а старая УК получает копию принятого постановления. Если меняется способ управления, информация передается в УК и соответствующие органы государственного и муниципального надзора и контроля в течение 5 дней.
  5. После того, как все задействованные стороны получили оповещение, заключают договор с новой УК. Далее выбранная организация обращается в государственные органы для внесения изменений в лицензию. На изменение сведений лицензии государством отводится 10-дневный срок.

Соблюдая в точности все нормы действий по переходу по Жилищному Кодексу РФ, проблем в связи с переходом под новое управление не возникает.

Как перезаключить договор

Владельцы квартир и помещений МКД жилья вправе вносить изменения в подписываемый с УК документ, регламентирующий права и обязанности сторон. Пересмотреть свои взаимоотношения с УК поможет детальное изучение условий контракта и сопоставление положений в нем требованиям жилищного законодательства (ч.3 ст. 162 ЖК).

При необходимости, составляется протокол разногласий и отдается на согласование в УК. Помочь выработать совместное решение и достигнуть единого мнения позволит организация рабочей группы.

По достижении единого решения измененные положения представляют на общем собрании, так как протокол вступит в силу только после принятия такого решения общим собранием жильцов.

Если достигнуть единого решения с УК не удалось, начинается процедура смены старой УК на новую.

Способы расторжения договора

Существует несколько способов досрочно прекратить действие договора по управлению МКД: по соглашению сторон при взаимном согласии участников (ст.

450 ГК РФ), а также в одностороннем порядке (по решению общего собрания или через суд при наличии достаточных оснований).

Если обстоятельства потребуют заниматься расторжением договора через судебный орган, потребуется доказать случаи нарушения положений контракта со стороны УК, либо иные случаи, установленные гражданским законодательством и нормами ЖК РФ.

При одностороннем варианте расторжения договора с действующей компанией с последующей заменой ее на новую УК, руководствуются п.8 ст.162 ЖК.

У собственников МКД есть право на расторжение, если договор ранее заключался по результатам открытого конкурса с дальнейшим принятием решения собственниками помещений о смене способа управления, либо после принятия на общем собрании решения о переходе под управление новой УК при установлении нарушений договора действующей компании.

Закон гласит, что прекратить обслуживание через УК собственники могут и без обращения в судебную инстанцию, если такое решение было принятом общим собранием жильцов.

По решению суда

Для расторжения договора через суд потребуется представить доказательства, подтверждающие, что сторона ответчика не исполняла должным образом условия подписанного соглашения.

Помочь правильно определить юридические формулировки, касающиеся точного определения нарушений со стороны компании, позволят Правила и нормы техэксплуатации жилфонда, установленные Постановлением Госкомитета по строительству и ЖКП №170 от 27.09.2003 г.

Обнаружение законных оснований для расторжения документа будет недостаточным для суда. Потребуется кропотливая работа с привлечением, по возможности, специалистов жилищного права, представителей из жилищных инспекций. Согласно ст.7.

22 КоАП РФ при нарушении правил содержания дома, несоблюдении норм при выполнении ремонтных работ, компанию можно оштрафовать на сумму до 50 тысяч рублей в рамках административного наказания, а в дальнейшем данным факт может быть использован при представлении доказательств на судебном заседании.

Следует отметить, что подобный вариант расторжения договора применялся вплоть до 2011 года, года Президиум ВАС РФ разъяснил, что жильцы, выбравшие управление одной из компаний изначально, не лишаются права сменить ее на новую, либо перейти к иному способу управления, без необходимости представления доказательств ненадлежащей работы УК в суде.

Подобное разъяснение действует в настоящий момент, однако нет гарантии того, что впоследствии данное право будет пересмотрено.

По этой причине следует знать, как правило действовать при расторжении договора в судебном порядке, если будут выявлены случаи несоблюдения пунктов договора и ненадлежащего исполнения своих обязанностей действующей компанией.

По соглашению сторон

Наиболее простой случай прекращения отношений с текущей компанией установлен при расторжении договора по соглашению. Такой вариант будет означать, что решение собственников жилья было поддержано со стороны УК, не претендующей на исполнение в дальнейшем обязанностей по управлению МКД.

Основанием для прекращения управления со стороны действующей УК станет подписанное обеими сторонами соглашение при отсутствии разногласий и споров. В данное соглашение должны быть включены пункты, касающиеся передаче документов на дом, а также неизрасходованные деньги, собранные на выполнение текущего и капитального ремонта и расчетов с поставщиками ресурсов.

Подводные камни

При переходе на обслуживание в новую компанию важным вопросом остается, как оплачивать счета в период осуществления передачи дел между старой и новой УК.

Проблемы возникают и в случаях, когда смена производится без надлежащего оповещения всех жильцов.

Во втором случае, новая организация будет требовать уплаты, в то время, как собственники уже внесли средства по реквизитам прежней компании.

Следует четко понимать, что сменить УК многоквартирного дома без оповещения всех собственников жилья нельзя.

Все вопросы, касающиеся расчетов с жильцами должны регулироваться между новой и старой УК, без привлечения к разбирательствам жильцов. Зачастую денежные претензии регулируются через суд.

До тех пор, пока окончательное решение суда не вступит в силу, оплата вносится по реквизитам прежней компании.

Однако, если все жильцы были оповещены о предстоящих изменениях, проблем с определением получателя оплаты за коммунальные услуги не возникает, а плата по новым квитанциям начинает осуществляться только после включения дома в лицензию компании, принявшей дом под свое управление.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/zhkh/smena-upravlyayushchey-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: законы, порядок действий

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома порядок

Управляющая компания осуществляет управление МКД на основании договора, заключенного между организацией и собственниками жилья. Если УК недобросовестно выполняет обязанности и не реагирует на замечания, стоит подумать о ее замене.

Возможные причины для смены УК Услуги предоставляются некачественно или не предоставляются совсем Возможные причины для смены УК Применение необоснованного тарифа на обслуживание Возможные причины для смены УК Управляющая организация присваивает средства владельцев жилья

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

После проведения собрания собственники жилья вправе дать УО год для исправления всех недочетов в работе. В случае отсутствия положительных изменений можно обратиться в ГЖИ с жалобой. Следующий шаг – это прокуратура. Смена УК – мера достаточно радикальная, и требует документальной базы.

Законодательная база

Российский ЖК – основной нормативный акт, который регламентирует работу управляющей компании. 162 статья обязывает заключить соглашение на обслуживание с каждым владельцем помещения.

Несоблюдение условий такого договора со стороны собственников, даже в случае безответственной работы УК, может стать основанием привлечения жильцов к ответственности.

Поэтому обращение владельцев помещений в доме в государственные органы прокуратуры и ГЖИ, совместно с положениями ЖК, помогут законно провести процедуру смены управляющей организации.

Жилищный кодекс РФ регламетирует деятельность всех управляющих компаний.

ЖК предоставляет несколько законных способов для того, чтобы сменить недобросовестную управляющую компанию в многоквартирном доме:

  • дождаться срока, когда заканчивается действие договора, и выбрать новую управляющую организацию;
  • если сама УК не возражает, можно его расторгнуть по обоюдному соглашению;
  • в соответствии со ст.162 ч.8.2 ЖК, на собрании владельцев помещений можно односторонне расторгнуть договор в случае злостного нарушения УО условий договора;
  • Высший Российский Арбитражный суд своим Постановлением №7677/11 от 22.11.11г. разрешает владельцам помещений сменить УО без нарушений решением большинства;
  • 199 ст. ЖК дает возможность лишить управляющую организацию лицензии;
  • можно изменить способ управления домом, при решении создать ТСЖ, принятом на собрании жильцов. Управлять МКД не обязательно самим, можно нанять другую управляющую компанию.

В данном случае следует предусмотрительно включить в Устав ТСЖ пункт о том, что сменить управляющую организацию жильцы вправе решением одного заседания.

Основания для смены УК

Собственники жилья могут и должны требовать от своей управляющей компании своевременного предоставления качественных услуг и прозрачности информации о деятельности УК. Основанием для смены УК в многоквартирном доме могут послужить:

  • регулярное невыполнение обязанностей;
  • услуги предоставляются некачественно или не предоставляются совсем;
  • применение необоснованного тарифа на обслуживание;
  • ремонтные работы выполняются несвоевременно и некачественно;
  • есть подозрения, что управляющая организация присваивает средства владельцев жилья и не представляет в течение 5 дней отчета о своей деятельности.

Если у УК нет лицензии – это тоже повод для прекращения работы с ней.

Управляющая компания должна своевременно предоставлять услуги собственникам и иметь лицензию.

Как сменить управляющую компанию

Есть некоторые нюансы смены УО в одностороннем порядке. Для того чтобы поменять законно управляющую компанию, нужно пройти определенную процедуру.

Как проводится собрание

Процесс проведения собрания начинается с письменного уведомления собственников за 10 дней до его проведения. Делается это заказным письмом (номер отправления фиксируется) или под подпись.

Один жилец, не получивший извещение, может стать причиной признать решение недействительным. Собрание проводится, как очно, так и заочно. Регистрироваться участники должны с указанием данных паспорта.

Собственники, если не могут присутствовать, командируют своего представителя.

На повестке ставятся вопросы о:

  • расторжении отношений с действующей управляющей компанией;
  • замене способа управления или оставлении без изменения;
  • предоставлении информации о новой управляющей организации и подписании с ней документа.

Действующая УО информируется за 30 дней.

Принятие решения

Переход к другой управляющей компании возможен, если проголосует больше половины собственников, проживающих в МКД (учитывается не число помещений, а квадратные метры). Решение вывешивается в доступном месте для ознакомления всех жильцов, не имевших возможности присутствовать на собрании.

Как выбирать УК

Первым делом необходимо составить список подходящих управляющих компаний. Их перечень, как правило, есть на сайте администрации МО. Далее – познакомиться с их работой (посмотреть дома, пообщаться с жильцами, познакомиться с рейтингами и результатами ГЖИ и т. д.).

Вторым шагом является знакомство с потенциальными УО. Стоит поехать в сопровождении небольшой группы собственников жилья. Выяснить предоставляемые условия и возможности, рассказать о своих пожеланиях и предоставить собранную ранее документацию технического и санитарного состояния здания.

Следующее действие – заполнение анкет претендентами на управление, в которых будут ответы на интересующие жителей вопросы и вносимые предложения.

Далее происходит определение с выбором новой управляющей компании и обсуждение конкретных условий договора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.